不動産を購入するときの手付金と頭金はどう違う？相場はいくら？

不動産を購入する際には、不動産の価格以外にもさまざまな費用がかかります。今回のコラムでは不動産購入時の初期費用である「手付金」と「頭金」の役割について解説します。

不動産を購入するのが初めての方でも分かるように、基本的な事項や相場などを含めて網羅的に解説していきますので、ぜひ参考にしてください。

手付金とは

不動産売買における手付金は、解約手付と呼ばれる種類のもので、一方的な都合で解約する場合の違約金の役割があります。不動産売買では手付金は買い手が売主に対して支払います。手付金は売買契約の成立と同時に現金で支払います

売買契約が成立した後に、買い手都合でキャンセルをする場合、支払った手付金は違約金として売主に徴収されます。一方で、売買契約が成立した後に売主都合でキャンセルとなる場合は、売主側にペナルティが発生し、支払われた手付金と同額を上乗せして買い手に返還することになっています。例えば手付金が150万円で、売主都合のキャンセルとなれば、買い手には300万円となって戻ってきます。

手付金は新築物件・中古物件に関わらず、一般的に設定されています。

手付金の役割

手付金は、買い手と売主どちらにも意味があるものです。買い手は手付金を支払うことで「不動産を買う意思」を示せ、売主側は「安易なキャンセルを予防」できます。

不動産売買では、契約がまとまりかけた段階で、買い手募集や広告をストップさせます。そのため、安易に買い手都合でキャンセルができると、売主にとって不公平な取引となってしまいます。手付金が解約金の役割をすることで、買い手と売主が公平な取引ができるようになっているわけです。

手付金は返ってくる？

売買契約後に買い手がキャンセルせず、その後の住宅ローンによる支払までが成立した場合、支払った手付金は現金で返ってくるのではなく、物件価格に充当されるのが一般的です。物件価格に充当されるので、買い手が損をするわけではありません。

また、売買契約後に住宅ローンの審査に通過できず、物件の購入ができなくなった場合は買い手都合のキャンセルとなります。しかし、売買契約の特約として「住宅ローンの審査に通過しなかった際は、違約金は発生しない」などの設定があれば、支払った手付金は現金で返ってきます。

手付金の相場

手付金は、売主が不動産会社の場合は法律で物件価格の20%までと上限が定められています。一般的な相場は物件価格の5~10%ほどで、新築物件の場合は5%程度となるのが一般的です。手付金の支払いは、現金での一括払いとなります。手付金は必ず設定しなくてはならないものではありません。とはいえ、買い手側から手付金の値引き交渉や手付金の設定をしないことを提案することは、売主へ不信感を抱かせてしまうことになるため、避けた方がよいでしょう。

しかし、100万円単位のお金を現金で用意することが難しい場合には、手付金の値引き交渉をせざるを得なくなります。どうしても手付金の値引き交渉をしなくてはならない場合には、売買契約を結ぶことを前提に、売主に誠意を伝えることが重要です。

手付金と頭金の違い

頭金は不動産の購入代金に充てる自己資金のことです。不動産の購入時には住宅ローンを組むのが一般的ですが、不動産代金の全額をローンで借り入れるのではなく、貯蓄などの自己資金を頭金として支払うことで住宅ローンの総額を減らせます。住宅ローンに発生する利息は、借り入れる総額ではなく残債を基に計算されるので、借り入れる金額が少ないほど支払う利息の総額や、月々の返済金額を抑えることができます。

手付金も頭金も、契約成立後には購入代金に充当される点では同じです。しかし、手付金は安易なキャンセルを防ぐための違約金、頭金は物件の購入代金の一部であることから、支払うタイミングが異なります。手付金は売買契約の成立と同時で、頭金は契約締結後です。頭金の支払いタイミングにルールはありませんが、売買契約の締結前に支払うと、仲介業者や売主に持ち逃げされてしまう可能性が生まれます。そのため、必ず契約締結後に支払うようにしてください。

頭金は住宅ローンで借り入れる総額を減らすためのものなので、金額は買い手が自由に設定できます。言い換えると手付金と違い、頭金を用意するかどうかは買い手都合で決められるということです。

頭金を多く支払えば、住宅ローンとして返済する金額の総額や発生する利息が減らせます。しかし、住宅ローンの利息（金利）はが低く設定されているので、借入総額や利息を減らすために、その後の生活に支障がでるほど頭金の金額を増やすことはおすすめできません。頭金の金額は支払い後の生活や、万が一のときの費用などを加味して調整するとよいでしょう。