売れない不動産を相続した方必見！放棄や更地化の罠を避けて賢く手放すプロの対処法

親から引き継いだ実家や遠方の土地が仲介に出しても買い手がつかず、どう処分すべきか途方に暮れていませんか。地方や郊外の物件は市場の需要が極めて薄く、売却活動が長期化するケースが珍しくありません。

一般的には「売れなければ価格を下げて待てばよい」と考えられがちです。しかし、私たちが相続不動産のご相談を受けるなかでは、待つこと自体が固定資産税、管理費、親族間の負担を増やす原因になっているケースを多く見てきました。

株式会社トップトラストでも、相続した不動産を数年間放置した結果、建物の傷みだけでなく、相続人同士の関係まで悪化してしまったご相談に対応してきました。売れないからといって現状をそのまま放置すると、法改正によるペナルティや税制上の負担、近隣への賠償リスクが重なり、所有しているだけで家計を圧迫する負の資産へと変わるおそれがあります。

建物を残しておけば土地の税金が安くなるという認識は、過去の常識になりつつあります。適正な修繕を怠ったまま空き家を放置し続けると、行政から重いペナルティを科されるリスクが高まります。

法改正により、倒壊寸前の状態である特定空家に加え、放置すれば特定空家になるおそれがある管理不全空家という区分が設けられました。管理不全空家または特定空家について自治体から勧告を受けると、住宅用地特例による税の軽減措置が解除されます。(mlit.go.jp)

行政指導の通知が届いた段階で慌てて対策を取ろうとしても、遠方に住んでいる場合は管理の手が回らず、雑草、雨漏り、外壁の破損が短期間で進むことがあります。

私たちが過去に現地確認した地方の相続空き家でも、相続直後は「年に数回見に行けば大丈夫」と判断されていました。しかし、約2年間ほぼ管理できない状態が続いた結果、庭木が道路側に越境し、雨どいも外れ、近隣から自治体へ相談が入っていました。売却価格より先に、「まず安全な状態へ戻す費用」が問題になった案件です。

空き家は建物の状態だけでなく、近隣からどう見えているかも重要です。売却する予定がある場合でも、最低限の巡回、通風、除草、郵便物の確認、破損箇所の点検は継続する必要があります。

不動産の所有者を登記簿上で明確にするため、令和6年4月1日より相続登記の申請が法律上の義務となりました。

相続により不動産を取得したことを知った日から3年以内に、正当な理由なく相続登記をしなかった場合は、10万円以下の過料の対象となります。また、令和6年4月1日より前に発生した相続であっても、未登記であれば原則として令和9年3月31日までに対応が必要です。(moj.go.jp)

売れない物件だからといって名義変更を先送りにすることは、将来の売却を難しくする原因にもなります。相続登記が済んでいなければ、売買契約を結ぶ前に相続関係を整理しなければならず、買い手候補が現れてから急いで手続きしても間に合わない場合があります。

何代にもわたって名義変更が放置された土地では、戸籍謄本を遡るだけで膨大な時間と費用が発生します。司法書士への報酬も、相続人の人数、戸籍の収集範囲、遺産分割協議の有無によっては数十万円単位になることがあります。

当社で扱った案件でも、登記名義人が祖父のままで、相続人が10人以上に広がっていた土地がありました。売却の話を始める前に、戸籍の収集、相続人の住所確認、意思確認に約4か月を要しました。物件自体の査定よりも、「誰が売主になれるのか」を確定させる工程に時間がかかった事例です。

遺産分割協議がまとまらない場合などには、相続人申告登記という選択肢もあります。すべての問題を解決する制度ではありませんが、申請義務への対応を急ぐ必要があるときには、司法書士などへ相談しながら検討する価値があります。(moj.go.jp)

老朽化した家屋の放置は、法的な罰則だけでなく民法上の賠償リスクを背負い込む行為です。建物の設置や保存に瑕疵があり、第三者に損害を与えた場合、所有者や占有者が責任を問われる可能性があります。

たとえば、次のような事故が想定されます。

• 台風や突風によって屋根瓦やトタン板が飛散し、隣家の自家用車を破損させた
• 外壁のモルタルが剥がれ落ち、前面道路を歩いていた通行人に当たった
• 地震や老朽化による倒壊で、隣地の塀、電柱、建物などを損傷させた
• 庭木が道路へ倒れ、通行や車両の往来を妨げた

被害の規模や事情によっては、高額な修繕費用や損害賠償請求につながることがあります。空き家向け保険に加入していても、管理不足の状況や補償内容によっては十分にカバーされないことがあるため、保険だけを理由に放置するのは避けるべきです。

私たちが現地調査で特に注意するのは、道路側に傾いたブロック塀、落下しそうな屋根材、伸びた庭木、そして雨漏りによる建物の腐食です。売却できるかどうかを考える前に、「事故が起きる前に何をすべきか」という視点で点検することが重要です。

売れない不動産の処分をめぐり、深刻化しやすいのが兄弟や親族間における感情の対立です。

不動産実務の現場では、遺産分割協議の場で「誰がこの家を引き取るのか」「固定資産税は誰が払うのか」「草刈りに行くのは誰か」といった問題が繰り返し起こります。都心に自宅を持つ長男と、地元に近い場所に住む次男の間で、固定資産税の納付書や庭木の伐採費用をめぐるやり取りが続き、関係が悪化するご家族もいます。

実際に私たちが相談を受けた案件では、年間の固定資産税が約6万円、年2回の草刈りと簡易清掃に約8万円、空き家の見回りにかかる交通費などを含めると、年間15万円前後の負担が発生していました。金額だけを見ると大きくないように思えても、「誰が払うのか」が決まらない状態で3年、5年と続くと、不満は積み重なります。

換価分割を試みても、買い手がつかなければ現金化して分けることができません。問題を先送りした結果、兄弟の誰かが亡くなって数次相続が発生し、面識のない甥や姪まで巻き込んだ協議になることもあります。

相続人全員が「売りたい」と考えている場合でも、売却方針、価格、解体の可否、残置物の処分方法で意見が分かれます。早い段階で物件の現状、維持費、売却見込み、処分費用の試算を共有し、感情論だけで話を進めないことが大切です。

親から引き継いだ実家や土地を仲介業者に相談しても、「反響がありません」「価格を下げましょう」と繰り返され、途方に暮れる方が後を絶ちません。

一般的には、価格を下げれば買い手が現れると考えられます。しかし、私たちが現場で感じるのは、売れない理由が価格だけではないということです。接道、建築制限、境界、地域需要、建物状態など、個人の買主が敬遠せざるを得ない事情が重なっているケースが少なくありません。

地方や都市郊外で売却が進まない理由は、単純な人口減少だけではありません。駅から遠い、車が必須、周辺に商業施設や医療機関が少ない、若い世代の転入が少ないといった条件が重なると、住宅需要が限定的になります。

駅からバスで数十分かかる既存の住宅街では、近隣の店舗や公共交通の利便性が下がり、現役世代の住み替え候補から外れてしまうことがあります。大手仲介会社と媒介契約を結んでも、ポータルサイトやレインズへの登録を中心とした販売活動になり、現地への案内や個別の販促まで十分に行われない場合もあります。

これは仲介会社が怠けているというより、低額物件では調査、広告、現地対応にかかるコストと仲介手数料のバランスが取りにくいという業界構造も関係します。

たとえば、売却価格が50万円から100万円程度の物件では、現地確認のために遠方へ複数回移動し、役所調査、法務局調査、境界確認、重要事項説明書の作成まで行うと、仲介会社側の人件費と交通費が大きくなります。そのため、依頼を受けても「掲載はするが積極的な営業活動までは難しい」という状態になりやすいのです。

需要が薄い地域では、数百万円値下げしても、固定資産税、草刈り、修繕、将来的な処分費を嫌う買い手には響かないことがあります。価格だけでなく、物件を持つことで発生する将来負担まで見られている点を理解する必要があります。

1981年（昭和56年）5月31日以前に着工された旧耐震基準の建物は、個人の買主にとって資金面で不利になる場合があります。購入検討者の多くは住宅ローンや税制優遇を前提として資金計画を組むため、築年数や耐震性に不安がある建物は、検討初期で候補から外されることがあります。

主な理由は次のとおりです。

• 新耐震基準への適合や耐震補強に数百万円規模の費用がかかる可能性がある
• 築年数が経過した木造住宅は金融機関の担保評価が低く、融資条件が厳しくなることがある
• 適合証明書の有無などにより、税制上の優遇を受けにくい場合がある
• 雨漏り、シロアリ、給排水管、基礎の状態など、購入後の修繕費を読みづらい

一般の会社員ファミリー層から見ると、購入後の追加費用が見えにくい物件は、安価であっても選びにくい傾向があります。

一方で、古家があること自体が必ずしもマイナスとは限りません。再建築不可の可能性がある物件では、建物を残してリフォームや賃貸活用を検討できることが、土地としての価値を保つ要素になる場合もあります。

建築基準法上の道路に敷地が2メートル以上接していない物件は、原則として建て替えができない可能性があります。古い住宅密集地や狭い路地の奥にある物件に見られ、住宅ローンを利用できる買主が限られるため、一般市場での売却が難しくなりがちです。

さらに現場で問題になりやすいのが、私道の通行掘削承諾です。道路部分が周辺住民の共有名義であったり、過去の近隣トラブルがあったりすると、水道管やガス管の引き直しに必要な承諾を得られない場合があります。

承諾の条件として費用負担を求められることもありますが、金額や必要性は案件ごとに大きく異なります。権利関係が複雑な不動産は、一般の個人買主にとって購入後のリスクが大きく、取引が進みにくくなります。

そのため、相続した物件については、売り出す前に次の点を確認することが重要です。

• 接している道路が建築基準法上の道路か
• 接道長が2メートル以上あるか
• 私道の所有者は誰か
• 上下水道やガスの引き込みに承諾が必要か
• 過去に近隣との取り決めや覚書が存在するか

先代から相続した土地のなかには、隣地との境界標がなく、どこからどこまでが自分の敷地なのか明確に説明できないものがあります。一般的な売買契約では、売主が境界を明示して引き渡す条件が求められることが多く、確定測量図の作成が必要になる場合があります。

しかし、境界確定の現場では次のような壁があります。

• 隣接地が相続未登記で、相続人全員の調査に数か月かかる
• 過去の確執などから、隣人が立ち会いに協力しない
• 土地家屋調査士への測量費用が数十万円から100万円以上になる場合がある
• 道路管理者や官有地との協議が必要になることがある

私たちが国庫帰属制度と民間売却の比較相談を受けた際にも、土地そのものは小規模だった一方、境界確認や隣地立ち会いを含む測量費が45万円程度と見積もられたケースがありました。土地の売却見込み額より、境界を整える費用のほうが重くなることは珍しくありません。

境界が不明なままでは、一般の個人に売却する難易度は上がります。ただし、必ず確定測量が必要というわけではなく、現況測量、境界非明示、契約条件の調整で取引できる場合もあります。物件の価格、買主の属性、用途、隣地との関係を踏まえて判断することが大切です。

仲介会社へ相談した際に「古い建物を解体して更地にすれば買い手が見つかりやすい」と助言されることがあります。確かに、建物の状態や地域の需要によっては、更地化が有効な選択になるケースもあります。

しかし、一般的には更地にすれば売りやすくなると言われている一方で、私たちの経験では、解体前に物件の法的制限と需要を確認しなかったことで、資金負担だけが残った事例がありました。需要が乏しいエリアでは、建物を壊しても土地の買い手が現れる保証はありません。

家屋を取り壊すと、住宅用地特例が適用されなくなり、翌年度以降の固定資産税負担が増える可能性があります。小規模住宅用地では、課税標準が最大で6分の1となる特例があるため、建物を解体した影響は大きくなります。

固定資産税が必ず6倍になるわけではなく、土地の面積や都市計画税の有無、自治体の課税条件によって異なります。ただし、解体費用に加えて税負担が増える可能性があることは、事前に確認すべき重要なポイントです。

以前、地方都市郊外の築50年超の空き家について相談を受けたことがあります。木造2階建ての家屋、古い物置、庭木、室内に残った家財があり、相続人の方は「家が古いから売れない。更地にすれば売れるのではないか」と考えていました。

当初、私たちも更地にすれば資材置き場や駐車場として買い手が見つかる可能性があると考えました。結果として、お客様は解体と残置物撤去、庭木の伐採を含めて約220万円を支払いました。

しかし、解体後にあらためて調査すると、接道条件が弱く、再建築にも制限がある可能性がありました。周辺には駐車場需要もほとんどなく、更地にしたからといって問い合わせが増えたわけではありませんでした。

結果的に、想定される土地の売却価格は100万円前後にとどまり、解体費用を回収することはできませんでした。さらに住宅用地特例が外れた影響で、翌年度の固定資産税負担も増える見込みとなりました。

この案件で私たちが強く学んだのは、解体は「売却の準備」ではなく、「用途と出口が決まった後に実行する投資」だということです。

解体前には、少なくとも次の項目を確認する必要があります。

• 再建築が可能か
• 更地後の想定用途はあるか
• 近隣に駐車場・資材置き場・事業用地の需要があるか
• 解体費、残置物撤去費、測量費を売却価格で回収できる見込みがあるか
• 解体後の固定資産税を何年負担できるか
• 建物付きのまま買い取る業者や活用する事業者がいないか

特に注意したいのが、再建築不可物件の解体です。古い市街地や狭い路地の奥にある物件では、道路幅や接道条件の問題で、建物を壊した後に新築できないことがあります。

古家が残っていれば、状態次第では修繕、リフォーム、賃貸、倉庫利用などを検討できる余地があります。しかし、更地にすると使い方が限られ、買主候補が大幅に減る可能性があります。

「建物が古いから壊す」という判断は、再建築の可否、建ぺい率・容積率、私道、上下水道、周辺の需要を確認してからでも遅くありません。解体を急ぐ必要があるのは、倒壊危険が高い、行政から是正を求められている、買主が更地引き渡しを条件としているなど、明確な理由がある場合です。

「仲介会社から断られた実家なら、相続放棄すれば終わる」と考える方もいます。しかし、相続放棄は不要な不動産だけを都合よく切り離せる制度ではありません。

安易に判断すると、預貯金などのプラスの財産まで失ったり、次順位の相続人へ影響が及んだりする場合があります。相続放棄を検討する際は、財産の全体像、期限、管理状況を確認したうえで、弁護士や司法書士などの専門家へ相談することが重要です。

民法上の相続放棄は、「不要な土地だけを放棄して、預貯金は相続する」といった選択を認めていません。相続放棄をすると、原則として最初から相続人ではなかったものとして扱われます。

相続放棄の前に、財産目録をできる限り作成し、不動産だけでなく預貯金、保険、借入金、保証債務、未払金なども確認する必要があります。

「相続放棄が受理されれば、空き家のことは完全に関係なくなる」と考えるのは危険です。

相続放棄をした時点で相続財産を現に占有している人には、相続人や相続財産法人へ引き渡すまでの間、その財産を保存する義務が生じることがあります。民法940条は、相続放棄をした人が現に占有している相続財産について、引き渡しまで保存義務を負う趣旨を定めています。(moj.go.jp)

たとえば、相続人が故人宅の鍵を管理し、建物や家財を事実上管理している場合、放棄後も直ちに何も対応しなくてよいとは限りません。屋根の崩落、外壁の落下、庭木の越境などが予想される状況であれば、個別事情に応じた対応が必要になることがあります。

「相続放棄をすれば管理費もゼロになる」と決めつけず、現に誰が建物を占有しているのか、次順位相続人がいるのか、相続財産清算人の選任が必要かを確認してください。

あなたが相続放棄をすると、その相続権は状況に応じて次順位の法定相続人へ移ることがあります。

• 第1順位の子が全員放棄すると、第2順位である父母や祖父母が相続人となる可能性がある
• 直系尊属がいない、または全員が放棄した場合には、第3順位の兄弟姉妹が相続人となる可能性がある
• 兄弟姉妹がすでに亡くなっている場合には、甥や姪が関係することがある

相続放棄そのものは個人の判断ですが、次順位の親族に何も伝えずに進めると、突然、家庭裁判所から書類が届き、事情を知らない親族が対応を迫られることがあります。

売れない不動産がある場合ほど、相続放棄を検討する段階で親族に現状を共有し、期限や必要書類を説明しておくことが重要です。感情的な対立が起きやすい場面だからこそ、財産一覧、査定書、維持費、管理状況などの客観資料を用意して話し合うことをおすすめします。

相続放棄を検討している間に、相続財産の扱い方を誤ると、単純承認と判断されるおそれがあります。相続財産を処分したり、自分のために使ったりする行為には注意が必要です。

たとえば、親の貴金属や自動車を売却する、預金を生活費へ充てる、家財を処分して利益を得るといった行為は、相続放棄との関係で問題になることがあります。一方で、保存行為や葬儀費用の支出など、個別事情により判断が分かれる場面もあります。

相続放棄を考えている場合は、自己判断で遺品や預金に手を付けず、早い段階で弁護士や司法書士へ相談してください。特に、相続開始を知った日から3か月という熟慮期間があるため、時間に余裕がないケースもあります。

相続したものの買い手がつかない不要な土地について、一定の要件を満たせば国庫へ帰属させられる制度が相続土地国庫帰属制度です。

一般的には「国に土地を返せる制度」として紹介されますが、実務上は、申請前の整備費用や対象外となる土地の条件を確認しなければなりません。建物、境界、土壌、通行、担保権、崖地などの問題があると、制度を利用できない場合があります。

相続土地国庫帰属制度では、建物がある土地は承認申請の対象になりません。古い実家、小屋、倉庫などが残っている場合は、原則として申請前に解体・撤去を検討する必要があります。

木造家屋の解体費用は、建物規模、立地、道路幅、残置物、アスベストの有無などで大きく変動します。延床30坪から40坪程度の木造住宅でも、残置物撤去や庭木伐採を含めると150万円から250万円以上になる場合があります。

私たちが費用比較を行った北関東の案件では、築約48年の木造住宅と残置物がある土地について、解体・撤去費が約185万円、境界確認・測量費が約45万円と見積もられました。ここに審査手数料と負担金が加わるため、国庫帰属を目指すだけでも相当の事前費用が必要になる試算でした。

もちろん、すべての物件で同じ金額になるわけではありません。ただし、「国に返せるなら無料に近い」と考えて解体を先行させると、申請できなかった場合に費用だけが残るリスクがあります。

更地にした後も、国庫帰属のためには審査手数料や負担金が必要です。審査手数料は土地1筆あたり1万4,000円で、申請を取り下げた場合や不承認となった場合でも返還されません。(moj.go.jp)

承認後には、10年分の土地管理費用相当額として負担金を納付します。負担金は土地の種類、面積、所在する区域などにより異なりますが、原則20万円を基本とし、市街化区域の宅地などでは面積に応じて高額になる場合があります。(moj.go.jp)

前述の北関東の案件では、解体・撤去185万円、測量45万円、審査手数料1万4,000円、負担金約80万円という試算となり、合計は約311万円でした。申請準備から完了までに見込んだ期間は約1年2か月です。

一方で、現状有姿のまま民間の専門業者へ引き取りや買取の相談をした場合、条件によっては有償引取の費用や売買条件を調整できることがあります。この案件では、処分費用を含めて約120万円での引取という選択肢もあり、金額だけで約190万円の差が出る試算となりました。

国庫帰属制度が不利という意味ではありません。土地の状況によっては有効な制度です。ただし、申請前に「整備費用を含めた総額」と「民間での売却・引取の総額」を比較することが欠かせません。

大きな費用をかけて準備しても、土地の状態が要件に合わなければ承認されません。制度上、次のような土地は対象外または承認されない可能性があります。

• 建物がある土地
• 担保権や使用収益権が設定されている土地
• 通路などとして第三者に利用されている土地
• 土壌汚染がある土地
• 境界が明らかでない土地、所有権に争いがある土地
• 崖地など、通常の管理に過分な費用や労力がかかる土地
• 地中に工作物、車両、廃棄物などが残る土地

申請前に、法務局の相談窓口や専門家へ確認することが重要です。法務局によっては標準処理期間を8か月としている例もありますが、土地の状況や調査内容により期間は変動します。(houmukyoku.moj.go.jp)

売れない不動産を相続したとき、必ずしも「売却益を得ること」だけが正解ではありません。固定資産税、草刈り、巡回、修繕、近隣対応の負担を考えると、損失を限定して早期に名義を整理することが合理的な場合があります。

ただし、そのためにいきなり数百万円をかけて更地化し、国庫帰属を目指す前に、現状有姿での買取や有償引取を含めて複数の出口を比較してください。

当社でも、建物、残置物、境界未確定などの事情を抱える物件について、仲介だけでなく直接買取や提携先を含めた出口を検討しています。物件によっては買い取りが難しいこともありますが、少なくとも「解体してからでなければ相談できない」ということはありません。

売れない不動産を相続した際、多くの方が最後の選択肢として考えるのが自治体への寄付や空き家バンクの登録です。

自治体に相談すること自体は有効ですが、不要な私有地を無条件で引き取ってもらえるとは限りません。空き家バンクについても、登録しただけで買い手が見つかる制度ではなく、地域の需要、物件状態、価格、交通利便性によって結果が大きく変わります。

「税金を払っているのだから、いらない土地を自治体に引き取ってほしい」と考えるお気持ちは自然です。しかし、自治体が土地の寄付を受けるには、道路、公園、防災、公共施設など、明確な公用・公共目的が必要になることが一般的です。

使い道のない山林、狭小地、老朽空き家付き土地などを自治体が引き取れば、除草、倒壊対策、苦情対応、固定資産の管理といったコストを公費で負担することになります。そのため、公共利用の予定がない土地は受け入れが難しい傾向があります。

実際に自治体窓口へ相談しても、隣地所有者との協議や民間売却を案内されることがあります。寄付を第一の出口と決めつけず、事前に自治体の寄付要件を確認しましょう。

自治体への寄付が難しい場合、隣地所有者へ「無償で譲る」と提案する方法があります。隣地と一体利用できれば、敷地が広がる、駐車場が増える、建物配置の自由度が上がるなど、相手にメリットが生まれる可能性があります。

ただし、無償譲渡であっても、受け取る側には税金や登記費用、将来の固定資産税、草刈りなどの負担が発生します。

• 不動産取得に伴う税務上の確認が必要になる
• 所有権移転登記の登録免許税や専門家費用がかかる
• 翌年以降の固定資産税や管理義務を負う
• 境界が不明な場合、測量や近隣対応の問題を引き継ぐ可能性がある

また、交渉方法も重要です。個人で直接「困っているのでタダでもらってください」と伝えると、相手に足元を見られたり、近隣関係にしこりが残ったりすることがあります。

私たちが隣地交渉を検討する際は、単に土地を譲る話ではなく、「隣地と一体化するとどのような利用価値が生まれるか」を図面や面積、接道条件とともに整理します。相手にとっての価値が説明できなければ、無償であっても話は進みにくいためです。

空き家バンクは、自治体が移住希望者などへ物件情報を届けるための有効な仕組みです。ただし、登録すれば必ず問い合わせが来るものではありません。

需要が集まりやすいのは、観光地に近い、主要駅からアクセスしやすい、生活施設が近い、リフォーム後のイメージが持ちやすいといった物件です。過疎化が進む地域、急傾斜地、車が入れない場所、修繕費が大きい建物は、掲載後も動きがない場合があります。

また、空き家バンクは主に情報提供やマッチングの仕組みであり、現地案内、契約書作成、残置物撤去、境界対応、売買条件の調整まで自治体が行うとは限りません。

空き家バンクへ登録する場合は、次の点を確認しておくとよいでしょう。

• 登録条件として片付けや耐震診断が必要か
• 利用希望者への内覧対応を誰が行うのか
• 契約時に仲介業者が入るのか
• 売却と賃貸のどちらで募集するのか
• 一定期間売れなかった場合の次の選択肢は何か

大手仲介業者に依頼して何か月も内覧が入らず、自治体への寄付も難しく、どうすればよいか分からなくなる方は少なくありません。

そのような場合は、出口を「一般個人への仲介」に限定せず、専門業者への直接買取、現状有姿での売却、共有持分の整理、隣地売却、賃貸活用などを比較することが必要です。

一般の買主が求めるのは、すぐに住める住宅であることが多い一方、再生事業者や買取業者は、改修、賃貸化、再販、権利調整などを前提に検討します。物件の見方が異なるため、仲介で売れなかった物件でも、別の出口が見つかる場合があります。

仲介で売れにくい物件が専門業者の検討対象になる背景には、購入目的の違いがあります。

買取業者に売却する場合、一般仲介より売却価格が低くなることがあります。その代わり、売却時期を読みやすい、残置物や建物の状態を含めて相談できる、契約条件を整理しやすいといったメリットがあります。

大切なのは、査定額だけでなく、解体費、片付け費、固定資産税、管理費、売却までの期間、契約後の責任まで含めた手取り額で比較することです。

古い家を個人へ売却した場合、引き渡し後に雨漏り、シロアリ、給排水管の故障、地中埋設物などが見つかり、契約不適合責任をめぐるトラブルになることがあります。

不動産業者が買主となる直接買取では、売主の契約不適合責任を免責とする契約が用いられることがあります。ただし、故意に不具合を隠した場合など、すべての責任を無条件で免れられるわけではありません。契約内容は必ず確認する必要があります。

売却前に把握している不具合は、雨漏り、シロアリ、越境、境界、設備故障、浄化槽、井戸、私道、埋設物などを含め、できる限り告知書へ記載してください。

「古いから分からない」と曖昧にするよりも、分かっている範囲を正直に開示し、現状有姿・責任範囲を明確にした契約を結ぶことが、後のトラブルを減らします。

兄弟や親族間で相続した結果、共有名義になり、売却方針がまとまらないケースもあります。

全員の合意が得られる場合は、物件全体を売却し、売却代金を持分や遺産分割協議に応じて分ける換価分割が選択肢になります。一方で、共有者全員の合意が難しい場合には、自身の持分だけの売却を検討することもありますが、持分売却には価格や買主が限定されるなどの注意点があります。

遠方に住んでいて現地へ行けない場合でも、郵送、オンライン面談、委任状、鍵の預託などを利用して売却を進められることがあります。ただし、相続登記、本人確認、意思能力、共有者の同意など、事前に確認すべき事項は少なくありません。

私たちが相続不動産の相談でまず行うのは、「誰が所有者か」「誰が判断できるか」「誰が費用を払っているか」「いつまでに処分したいか」の整理です。この4点が曖昧なまま査定だけを繰り返しても、実際の売却にはつながりません。

仲介会社から販売を断られたり、毎年の固定資産税や草刈り費用ばかりが膨らんだりして、売れない不動産の相続問題に悩んでいませんか。

更地化による税負担の増加、相続放棄後の保存義務、共有名義、境界未確定、再建築不可など、相続不動産には物件ごとに異なる問題があります。大切なのは、ひとつの方法だけに決めつけず、維持費と処分費を含めた複数の出口を比較することです。

東京都新宿区を拠点とする株式会社トップトラストでは、東京、神奈川、埼玉、千葉の一都三県を中心に、全国の相続不動産についてご相談をお受けしています。

需要の乏しいエリア、築古の戸建て、再建築不可の可能性がある物件、残置物がある物件、管理が難しい収益物件などについても、仲介、直接買取、提携先を含めた売却方法を検討します。

物件によっては、仲介で時間をかけて売ることが適している場合もあります。一方で、維持費や管理リスクが高い場合は、早期の直接買取が合理的なこともあります。まずは物件の状況を確認し、どちらが手元に残る金額と時間の面で有利かを比べることが大切です。

親から実家を引き継いだものの、兄弟間で遺産分割協議がまとまらない、共有者と連絡が取れない、相続登記が数代前のままといったご相談は少なくありません。

株式会社トップトラストでは、必要に応じて税理士、弁護士、司法書士、土地家屋調査士などの専門家と連携し、不動産売却だけでなく、相続登記、権利関係、税務上の確認を含めて対応方法を検討します。

• 相続登記が放置され、数代前の名義のままになっている土地の整理
• 兄弟間での意見対立がある相続不動産の換価分割の検討
• 認知症の親族がいて通常の売買契約が難しい場合の成年後見制度の確認
• 売却時の譲渡所得税や特別控除の適用可否に関する税理士への相談
• 境界確認、測量、私道、越境などの技術的な課題への対応

税金や法律の判断は個別事情で変わります。不動産会社だけで結論を急がず、必要な専門家と役割を分けながら進めることが重要です。

相続した家が売れないからといって、慌てて数百万円の解体費用を支払う必要はありません。解体後に税負担が増えたり、再建築不可が判明したり、買い手が見つからなかったりする可能性があります。

当社では、建物の状態、残置物、接道、境界、固定資産税、希望時期などを確認し、解体・片付けを先に行うべきか、現状のまま売却や買取を検討すべきかを整理します。

過去には、解体見積もりが約200万円と提示されていた地方の空き家について、家具や家財を残した状態で引取条件を調整し、相続人の持ち出しを抑えながら手続きを進めた事例もありました。すべての物件で持ち出しゼロにできるわけではありませんが、先に大きな費用を払う前に相談することで、選択肢が増えることがあります。

住宅用地特例が外れると、小規模住宅用地では課税標準が最大6倍になる可能性があります。ただし、実際の税額は土地面積、都市計画税、自治体の課税条件によって異なるため、納税通知書と自治体への確認が必要です。

令和6年4月1日以降に相続で不動産を取得したことを知った場合、原則として3年以内に相続登記の申請が必要です。令和6年4月1日より前の相続でも未登記なら、原則として令和9年3月31日までが期限になります。

更地化で売りやすくなる物件もありますが、解体費が150万円から300万円程度かかる場合があります。再建築不可、需要不足、駐車場需要の少なさなどがあると、更地にしても売れないため、解体前の調査が必要です。

相続放棄時に空き家を現に占有している場合、次の相続人や相続財産法人へ引き渡すまで保存義務が問題になることがあります。放棄後も屋根や外壁の危険を放置してよいとは限らないため、弁護士などに個別相談してください。

審査手数料は土地1筆あたり1万4,000円で、承認後には原則20万円以上の負担金が必要です。建物解体や測量まで必要になると、総額200万円から450万円程度になるケースもあります。

道路、公園、防災などの公共利用の予定がある土地を除き、自治体への寄付は難しい傾向があります。寄付を相談する前に、自治体の受入要件、測量の必要性、登記費用の負担を確認することが重要です。

無償譲渡自体は可能ですが、受け取る側に登記費用、税務上の確認、固定資産税、管理負担が発生します。隣地と一体利用した場合の価値を整理し、条件を明確にして提案するほうが進みやすいことがあります。

築古、残置物あり、遠方、境界未確定などの物件でも、買取業者が現状有姿で検討する場合があります。仲介価格だけでなく、解体費、管理費、固定資産税、売却までの期間を含めた手取り額で比較することが大切です。

著者 - 株式会社トップトラスト

本記事は、株式会社トップトラストが不動産売却、買取再販、賃貸管理、相続不動産に関するご相談を受けるなかで得た実務上の視点をもとに作成しています。

2018年の設立以来、東京都新宿区を拠点として、全国の不動産売却や買取再販、複雑な権利関係が絡む相続案件のご相談に対応してきました。そのなかで頻繁に目にするのが、売却が進まない空き家や土地を相続した方が、焦りから解体、相続放棄、無償譲渡などを急ぎ、かえって負担を増やしてしまうケースです。

私たち自身も、以前は「古家を解体すれば選択肢が広がる場合がある」と考えていた案件で、解体後に再建築や需要の問題が明らかになり、お客様の資金負担を増やしてしまった経験があります。この経験から、相続不動産では「高く売る方法」だけでなく、「追加投資をせずにどう出口を見つけるか」「維持費を含めた総額でどの方法が合理的か」を最初に検討するようになりました。

売れない不動産は、物件ごとに事情が異なります。解体が有効な場合もあれば、建物を残すべき場合、仲介より買取が向く場合、法的な整理を優先すべき場合もあります。固定資産税、管理費、親族関係、相続登記、税務、近隣への影響を含め、現実的な出口を一緒に考えることが私たちの役割です。

• 法務省「相続登記の申請義務化について」

• 法務省「相続登記の申請義務化に関するQ＆A」

• 法務省「相続土地国庫帰属制度の概要」

• 法務省「相続土地国庫帰属制度の負担金」

• 国土交通省「空き家対策 特設サイト」

• e-Gov法令検索「民法」