訳あり物件を売るなら片付け不要！賠償リスクゼロで即現金化する専門買取の鉄則

一般的には、訳あり物件は「安くしなければ売れない」と言われます。しかし、私たちが実際に相談を受けてきた中では、単に値下げ幅の問題ではなく、物件の問題点を誰が引き受けるのか、売却後の責任を誰が負うのかによって、手元に残る金額や精神的な負担が大きく変わります。

相場より安くなってしまう不動産には、買い手が二の足を踏む理由があります。不動産業界では、こうしたマイナス要因を大きく4つに分けて考えることが多く、買い手の心理的抵抗だけでなく、住宅ローンの可否、再販時のリスク、法的な説明責任にも影響します。

ご自身が所有する不動産がどの瑕疵に当てはまるのか、まずは市場価値が下がる理由と、売却時に確認すべきポイントを整理しておきましょう。

減額幅は、立地、建物の状態、地域の需要、再生方法、買主の出口戦略によって大きく変わります。上表はあくまで実務上の目安であり、すべての物件に当てはまるものではありません。

株式会社トップトラストでも、東京都多摩地域にある築約48年の木造戸建てについて相談を受けたことがあります。接道幅員が約1.4メートルで再建築が難しく、室内には2トントラック約4台分の残置物があり、床の沈みや雨漏りも確認された物件でした。さらに、過去に孤独死があり、発見まで時間を要したことで特殊清掃も必要になったケースです。

こうした物件では、「どれか1つの問題」が価格を下げるのではありません。再建築の制約、建物の傷み、残置物の処理、心理的な事情が重なり、一般の買主が住宅ローンを使いにくくなることで、買い手の対象が大幅に限られます。

人の死に関わる心理的瑕疵は、以前から売主への告知範囲が難しい論点でした。国土交通省は2021年10月に、人の死に関する告知について宅地建物取引業者が判断する際のガイドラインを公表しています。

主な考え方は、次のとおりです。

• 老衰や病死などの自然死は、原則として告知不要とされる
• 転落事故や誤嚥など、日常生活の中で起きた不慮の死も、原則として告知不要とされる
• 自殺や他殺、特殊清掃が必要となった孤独死などは、買主の判断に重要な影響を及ぼす可能性があり、告知を要する場合がある
• 売買取引では、賃貸借取引のように「概ね3年」という一律の目安は設けられていない
• 買主から質問された場合や、社会的影響が大きい事案では、経過年数にかかわらず説明が必要となる場合がある

孤独死であっても、発見が早く、室内に汚損がなく、特殊清掃を行っていない場合には、告知の要否を慎重に判断する必要があります。一方、発見まで日数がかかり、体液や臭気が床下まで及んで特殊清掃・原状回復工事が必要になった場合は、売買時に事実関係を整理して説明することが重要です。

私たちが扱った案件でも、売主様は「亡くなったことを伝えたら、もう誰も買ってくれないのではないか」と不安を抱えていました。しかし、事実を曖昧にしたまま売ることは、短期的には売却の障害を減らしたように見えても、後に大きなトラブルを招く可能性があります。

大切なのは、死因の詳細を必要以上に広げることではありません。発生した事実、特殊清掃や修繕の有無、売主が把握している範囲を整理し、買主が判断できる形で書面に残すことです。

法律的瑕疵の代表格として挙げられるのが、再建築不可物件です。建築基準法上、原則として幅員4メートル以上の道路に敷地が2メートル以上接していなければ、建物の建築や建て替えが制限されます。

再建築不可とされる物件は、建物を一度解体した後に新しい建物を建てられない可能性があるため、一般の住宅購入者にとっては使い勝手が悪くなります。金融機関も担保評価を慎重に行うため、住宅ローンの利用が難しいケースが少なくありません。

その結果、現金で購入できる投資家、隣地所有者、建て替えを前提としない利用者など、買い手候補が限られます。仲介会社にとっても、広告掲載、現地案内、法令調査、住宅ローンの事前確認を行っても成約に至らない可能性が高く、取り扱いを慎重に判断することがあります。

前述した東京都多摩地域の案件では、一般仲介会社から「残置物を撤去し、建物を解体してからでないと販売活動が難しい」と案内されたことがありました。しかし、接道状況を確認すると、解体して更地にした後に建て替えできない可能性が高い物件でした。

このような場合、建物を壊せば見た目は整いますが、土地の利用価値そのものが上がるとは限りません。むしろ古家付きのまま、リフォームや賃貸運用、隣地との一体利用などを検討できる買主へ売却した方が、選択肢を残せる場合があります。

柱の腐食、屋根からの雨漏り、シロアリ被害、床の傾き、基礎のひび割れといった物理的瑕疵は、売却時に特に注意が必要です。民法上、引き渡した物件が契約内容に適合しない場合、買主から修補、代金減額、損害賠償、契約解除などを求められる可能性があります。

ただし、だからといって、売れる見込みが確定していない建物へ数百万円をかけて修繕すべきとは限りません。

私自身、買取再販の実務を始めた頃に、この点で苦い経験があります。過去に孤独死があり、雨漏りも確認された相続物件について、当時は「室内をきれいに直せば一般の買主にも受け入れられるのではないか」と考えました。

ご遺族と相談し、特殊清掃、雨漏り部分の補修、最低限のクロス張り替えなどを行い、合計で約180万円をかけました。見た目は改善し、室内に入った際の印象も変わりました。しかし、3か月ほど販売活動を続けても買付にはつながりませんでした。

最終的に購入したのは、リノベーションを前提に物件を取得する投資家でした。その投資家から、「この内装は結局すべて撤去して間取りから変える。売主様が180万円を使う前の状態で、その分だけ価格調整してくれた方が合理的だった」と言われたことを覚えています。

この経験以降、私は訳あり物件について、売主様が自己判断で修繕費を投じる前に、必ず現状のままで複数の選択肢を比較するようお伝えしています。

物理的瑕疵がある家を安全に売るには、次の順番で考えることが現実的です。

1. 雨漏り、シロアリ、傾き、設備不良など、把握している不具合を書き出す
2. 必要に応じて専門家による調査を行い、原因と想定費用を確認する
3. 仲介で売る場合と、現況のまま買取を依頼する場合の手残り額を比較する
4. 売買契約書に、把握している不具合と責任範囲を具体的に記載する

敷地や建物に問題がなくても、周囲の環境が売却価格に影響する場合があります。墓地、火葬場、ごみ処理施設、工場、幹線道路、線路、飲食店の臭気、近隣トラブルなどが代表例です。

こうした環境瑕疵は、売主が努力して解決できるものではありません。そのため、売却時には「周辺環境をどのように価格へ織り込むか」が重要になります。

一般的には、窓から墓地が見える、線路沿いで騒音や振動がある、交通量が多い道路に面しているといった事情では、周辺の通常物件より10パーセントから20パーセント程度の調整が必要になることがあります。ただし、駅への距離、眺望、日当たり、土地の広さ、地域の需要によって評価は変わります。

環境瑕疵は、購入希望者の価値観による影響が特に大きい分野です。気にしない人もいれば、価格が安くても避ける人もいます。そのため、一般市場で販売する場合は、売却までの期間が長くなることもあります。

地元の不動産会社に相談したものの、返答が曖昧だったり、販売価格を極端に低く提示されたり、依頼後に連絡が減ったりすることがあります。

これは担当者の意欲だけが原因ではありません。仲介会社の収益構造では、成約して初めて仲介手数料が発生するため、時間・調査・説明責任が重い案件ほど慎重にならざるを得ない事情があります。

仲介会社は、広告掲載、案内、交渉、契約書類の準備、重要事項説明などを行っても、契約・決済に至らなければ報酬を得られません。

特に訳あり物件では、買主が見つかった後に住宅ローンが否決され、融資特約により契約が白紙になるリスクがあります。

• 再建築不可物件は、担保評価の面から住宅ローンを利用しにくい場合がある
• 雨漏り、シロアリ、不同沈下などがある建物は、金融機関や保証会社の審査で慎重に扱われる
• 住宅ローンが利用できなければ、現金購入者や投資家に買い手が限られる
• 契約が白紙になると、数か月に及ぶ販売活動がやり直しになる

一般の買主が住宅ローンを利用できない物件は、仲介会社にとって販売期間の見通しを立てにくくなります。そのため、最初から「現況では難しい」と判断されることがあります。

一般仲介で売り出す場合、不動産ポータルサイトやレインズなどを通じて、多くの人へ物件情報が公開されます。通常の物件では大きなメリットですが、心理的瑕疵や特殊事情がある物件では、公開範囲や掲載期間を慎重に考える必要があります。

長期間にわたり掲載されると、購入検討者から「なぜ売れていないのか」と見られやすくなります。また、事故情報などが第三者サイトや掲示板に転載されると、正確性にかかわらず情報が残り続けることがあります。

実際の相談でも、「近隣に知られずに売却したい」「親族以外に事情を広げたくない」という声は少なくありません。こうした事情がある場合は、ポータルサイトで広く募集する仲介だけでなく、非公開で直接買い手を探す方法も検討する価値があります。

瑕疵のある不動産を仲介する場合、宅地建物取引業者は通常の案件以上に詳細な調査を行う必要があります。

役所で接道や建築制限を確認し、法務局で登記簿、公図、地積測量図を確認し、現地では境界標、越境、建物の状態、排水、残置物などを確認します。相続未登記や共有状態であれば、さらに戸籍調査、相続人の確定、意思確認といった対応が必要です。

物件価格が数百万円程度の場合、仲介手数料は数十万円規模にとどまることがあります。一方、調査・説明・交渉の時間は、数千万円の一般的な住宅と同程度、場合によってはそれ以上です。

調査不足があれば、仲介会社自身が説明責任を問われるおそれもあります。そのため、「扱いたくない」のではなく、「安全に取り扱うには時間と体制が必要」と考える仲介会社が多いのが実情です。

訳あり物件を抱えると、「早く処分したい」「近隣に迷惑をかけたくない」「固定資産税だけでも止めたい」と焦ることがあります。しかし、初期対応を誤ると、売却前に大きな出費が生じたり、売却後に責任を問われたりする可能性があります。

ここでは、現場で見かけることの多い3つの失敗を紹介します。

古家が残っていると売れにくいと考え、先に解体して更地にする方がいます。しかし、解体前に接道や再建築の可否を確認しなければ、資産価値を下げる結果になることがあります。

再建築不可物件では、建物を壊した後に新築できない可能性があります。また、住宅用地に対する固定資産税の軽減措置は、建物を取り壊すことで適用外になる場合があります。

解体費用は建物の規模、構造、立地、アスベストの有無、残置物の量によって変わります。木造戸建てでも100万円台後半から300万円を超える見積もりになることがあります。

解体費を支払ったとしても、その分が売却価格にそのまま反映されるとは限りません。再建築不可、旗竿地、狭小地、境界未確定などの事情があれば、更地にしても買い手が限られる場合があります。

「古い家はリフォームすれば売れる」という情報を見て、クロス、畳、水回り、外壁、屋根などへ先に費用をかける方もいます。しかし、訳あり物件では、そのリフォームが買主の希望と合わず、投じた費用を回収できないことがあります。

前述した約180万円の修繕事例では、最低限の見栄えを整えたものの、最終的な買主は全面改修を予定していました。売主様が行った補修の多くは、買主の工事で撤去されることになりました。

訳あり物件を購入する投資家や買取再販会社は、再生後の利用方法を決めてから工事を行います。賃貸向けにするのか、再販するのか、民泊や事業用に転用するのかで、必要な工事は変わります。

• 100万円をかけてクロスや畳を更新しても、査定額が同額上がるとは限らない
• 雨漏りやシロアリの根本原因が残っていれば、表面的な補修だけでは不足する
• 残置物の撤去や特殊清掃は、買取条件に含められる場合がある
• 工事前の状態で複数社に見積もりを取り、手残り額で比較することが重要

株式会社トップトラストで扱った残置物が多い空き家では、売主様が個別に回収業者へ依頼した場合の見積もりは約85万円から110万円でした。一方、買取再販の工程と一体で処分を行う前提では、実質的な処理コストを約45万円程度で見込めたケースがあります。

売主様が先に片付けるべきかどうかは、荷物量、地域、処分方法、買取条件で変わります。ただ、最初から自己負担で片付けるのではなく、「残置物ありのままならいくらか」を確認した上で判断する方が、比較しやすくなります。

売却価格が下がることを恐れて、雨漏り、シロアリ、近隣トラブル、事故、孤独死などの事実を伝えずに売ることは避けるべきです。

売買契約では、買主が物件の状態を正しく判断できるよう、売主が知っている事実を告知書や契約書に整理します。売主が把握していながら意図的に告げなかった不具合については、免責特約があっても責任を問われる可能性があります。

特に、相続で取得した実家では、売主様自身が居住しておらず、建物の状態を十分に把握していないことがあります。その場合も、「知らないから記載しない」のではなく、把握していない旨や調査をしていない範囲を明確にし、必要に応じて建物状況調査などを検討することが大切です。

訳あり物件の売却で重要なのは、売却価格だけではありません。引き渡し後に雨漏り、シロアリ、地中埋設物、設備不良、告知漏れなどを理由として、追加請求や契約解除を求められないようにすることも同じくらい重要です。

ただし、「完全にブロックできる」と考えるのではなく、契約内容を明確にし、把握している事実を開示した上で、責任範囲を適切に整理することが現実的な防衛策です。

不動産取引では、「現状有姿で引き渡す」という言葉が使われます。しかし、この文言だけで、売主の責任がすべてなくなるわけではありません。

民法上、引き渡された不動産が契約内容に適合しない場合、買主は修補、代金減額、損害賠償、契約解除などを求めることができる場合があります。どの不具合を買主が了承し、どの範囲まで売主が責任を負わないのかを、契約書や告知書で具体的に整理する必要があります。

私たちが契約内容を確認する際は、単に「現況有姿」と書くのではなく、雨漏り、シロアリ、床の傾き、越境、境界未確定、残置物、地中埋設物の可能性など、物件ごとの事情を記載できているかを重視します。

一般の個人へ仲介で売却する場合、買主は住宅購入に不慣れな一般消費者であることが多く、売主側には丁寧な説明と契約内容の整理が求められます。

一方、宅地建物取引業者が買主となる直接買取では、買主自身が不動産の専門家であり、現地調査、法令調査、再生費用の見積もりを行った上で購入を判断します。そのため、売主が把握している事情を開示し、売主の契約不適合責任を免責とする特約を合意しやすい点が特徴です。

ただし、業者買取であっても、売主が知っていた重大な事実を故意に隠してよいわけではありません。免責特約を安全に機能させるには、事前の情報開示と契約書面の整備が必要です。

私たちが直接買取を行う際も、床下の傷み、雨漏り、過去の利用状況、残置物、境界、近隣との越境などを可能な範囲で確認し、売主様と認識をすり合わせます。その上で、どの状態で引き渡すのか、売主様にどこまでの負担を求めないのかを明確にします。

トラブルの原因は建物の傷みだけではありません。隣地との境界、越境、古い工作物、家財道具、庭木、地中埋設物なども、売却後の争点になりやすい項目です。

現況のまま売却する場合には、次のような事項を契約書で確認します。

• 境界標がない、または確定測量を行わない場合に、売主がどこまで対応するか
• 残置物を誰が引き継ぎ、誰が処分するのか
• 建物・設備・給排水管の不具合について、売主の責任をどこまで免責とするか
• 地中埋設物、越境、土壌、井戸などが後に判明した場合の取り扱い
• 鍵、書類、設備表、告知書の引き渡し方法

測量費用や残置物の処分費用は、物件によって数十万円から数百万円に及ぶことがあります。だからこそ、売却前に「どこまで売主負担なのか」を曖昧にせず、買主との合意内容を書面で残すことが重要です。

訳あり物件を売る際には、仲介で一般の買主を探す方法と、専門業者へ直接売却する方法があります。

仲介は条件が整えば市場価格に近い金額を狙える可能性があります。一方で、売却期間、内覧対応、住宅ローン、価格交渉、契約不適合責任などの負担が生じます。

直接買取は市場価格より低めの査定になる傾向があるものの、現況のまま売却できる、売却時期を調整しやすい、契約条件を整理しやすいといったメリットがあります。

空き家に残された家具、家電、衣類、書類、仏壇、生活用品、庭木、物置の中身などは、売却の大きな負担になります。

売主様が先に処分業者を探し、立ち会い、分別し、費用を支払う方法もあります。しかし、遠方に住んでいる、相続人が多い、仕事で時間を取れない、室内に入ること自体が精神的につらいといった事情がある場合、現況のまま買い取る業者を選ぶ方が負担を抑えられることがあります。

買取条件によっては、次のように進められます。

• 家具や生活用品を残したまま査定を依頼する
• 残置物の量、特殊清掃の要否、解体の必要性を現地で確認する
• 処分費用を織り込んだ買取価格または精算条件を提示してもらう
• 契約書で残置物の所有権放棄と引き取り範囲を定める
• 決済時に売却代金から必要な費用を調整する

前述の案件では、売主様が個別に残置物処分を依頼する場合、約85万円から110万円の見積もりでした。これに対して、買取後の解体・再生工程と一体で処理する前提では、約45万円程度で処理できる見込みとなりました。

必ずしもすべての案件で同じ差額になるわけではありませんが、売主様が先に処分費用を支払う前に、「残置物込みの買取額」と「片付け後の買取額」の両方を比較することには意味があります。

直接買取は、一般仲介と比べて工程を少なくできる場合があります。

1. 無料相談・机上査定
   物件所在地、築年数、相続状況、残置物、雨漏り、再建築可否、事故や近隣事情など、把握している情報を共有します。

2. 現地確認・本査定
   建物の傷み、接道、境界、残置物、周辺環境、法令制限などを確認し、買取条件を検討します。

3. 条件調整・売買契約
   買取金額だけでなく、残置物、境界、契約不適合責任、決済日、引き渡し方法を確認します。

4. 決済・引き渡し
   売買代金の受領、登記書類の受け渡し、鍵の引き渡しを行います。

株式会社トップトラストが対応した案件では、必要書類と相続関係が整っていたケースで、現地確認から決済まで実質8営業日で完了したことがあります。ただし、相続登記、抵当権抹消、共有者間の調整、測量、成年後見、不在者財産管理人の選任などが必要な場合は、数か月以上かかることもあります。

訳あり物件の中でも、特に時間がかかりやすいのが共有名義や相続未登記など、権利関係が複雑な案件です。

建物が古い、残置物があるといった問題は、費用をかけて対応できる場合があります。しかし、共有者が売却に反対している、相続人が把握できない、名義が祖父母のままであるといった問題は、手続きの順番を誤ると売却そのものが止まります。

相続した実家を兄弟姉妹で共有している場合、不動産全体を売却するには原則として共有者全員の意思確認が必要です。1人でも反対すると、通常の全体売却は進められません。

ただし、自分が持っている共有持分そのものは、原則として単独で売却できます。共有持分の専門買取では、他の共有者の同意を得ずに、自分の持分だけを現金化できる場合があります。

共有持分の売却は、親族関係が悪化する可能性もあるため、感情面と法的な影響を慎重に考える必要があります。売却後の交渉を誰が担うのか、共有者にどのような影響が出るのかについて、弁護士などに確認することも重要です。

相続登記は2024年4月1日から義務化されています。不動産を相続で取得したことを知った日から原則3年以内に申請する必要があり、正当な理由なく怠った場合には10万円以下の過料の対象となる可能性があります。

また、2024年4月1日より前に相続が発生していた未登記不動産も対象となり、原則として2027年3月31日までに相続登記を行う必要があります。

登記簿上の名義人と売主が一致していなければ、通常は売買契約や所有権移転登記を進められません。特に、祖父母や曾祖父母の名義のまま放置されている土地では、相続人が多数に及ぶことがあります。

手続きでは、主に次の作業が必要になります。

• 被相続人の出生から死亡までの戸籍を収集する
• 相続人を確定する
• 遺産分割協議を行う、または法定相続分を確認する
• 相続登記を申請する
• 必要に応じて相続人申告登記や不在者財産管理人の選任を検討する

戸籍収集や相続関係説明図の作成は、慣れていないと時間がかかります。相続人同士で話し合いが進まない場合には、司法書士や弁護士と連携し、売却前に名義を整理することが必要です。

複雑な訳あり物件では、不動産会社だけで解決できない問題があります。

相続人同士の対立、遺産分割協議、共有持分、成年後見、税務申告、譲渡所得、空き家の特例、借地権、農地、境界紛争などは、法務・税務の専門知識が必要になるためです。

株式会社トップトラストでは、案件に応じて弁護士、司法書士、税理士などと連携し、不動産の売却だけでなく、その前提となる権利整理や税務面の確認を進めます。

たとえば、売却価格だけを見て判断した結果、譲渡所得税や相続税の申告、特例の適用漏れによって手残りが想定より少なくなることがあります。売却前の段階で専門家へ相談し、期限や必要書類を整理することが重要です。

訳あり物件では、査定額だけで業者を選ばないことが重要です。特に、残置物、解体、特殊清掃、境界、契約不適合責任といった費用・責任の扱いを曖昧にしたまま契約を進めると、後から条件が変わるおそれがあります。

最初に高い金額を提示しておきながら、契約直前になって「残置物の量が想定以上だった」「解体費が上がった」「床下に傷みがあった」として減額を求める事例があります。

東京都多摩地域の案件では、ネット系の買取会社から当初580万円の提示を受けた売主様がいました。しかし、契約直前に床下のシロアリ被害や土台の腐食を理由として約220万円の減額を求められ、最終的な条件は360万円になったと相談を受けました。

一方で、当社では残置物、建物の傷み、接道、特殊事情を確認した上で、420万円、残置物を含む現況引き渡し、契約不適合責任は売主様を免責とする条件を提示しました。

この比較から学んだのは、最初に表示される金額だけを比較しても意味がないということです。見るべきなのは、決済時に実際いくら残るのか、追加請求の可能性があるのか、責任がどこまで残るのかです。

住所、築年数、面積だけを伝えた段階で、相場より明らかに高い価格を提示されることがあります。しかし、訳あり物件の価格は、現地を見なければ判断できない要素が多くあります。

接道、越境、擁壁、傾き、雨漏り、床下、給排水、残置物、近隣関係、再建築可否、心理的瑕疵の内容などは、登記簿やポータルサイトの情報だけでは確認できません。

机上査定はあくまで概算です。確定価格を出すなら、少なくとも現地確認と法令調査を行い、どのような前提で価格を出したのかを説明できる会社が望ましいでしょう。

次のような対応がある場合は、慎重に検討してください。

• 現地を見ずに「この金額で確実に買う」と断言する
• 査定根拠や再販計画を説明しない
• 「今日中に専属契約を結べば」と即決を求める
• 残置物や契約不適合責任について口頭説明だけで済ませようとする
• 契約書案を事前に見せない

訳あり物件では、地域事情への理解と、買い手・再販先の選択肢の両方が必要です。

たとえば、再建築不可とされる物件でも、自治体の制度、道路の種別、隣地との関係、セットバック、43条許可、既存建物の活用方法などによって検討余地がある場合があります。一方で、地域の事情だけに詳しくても、再生後の出口を持たなければ査定額を上げにくいことがあります。

業者を比較する際は、次の点を確認すると判断しやすくなります。

• 宅地建物取引業の免許情報が確認できるか
• 自社で直接買い取るのか、買主を探す仲介なのか
• 残置物・特殊清掃・解体・相続登記への対応範囲
• 契約不適合責任、境界、越境に関する契約条件
• 過去に扱った類似案件の説明ができるか
• 弁護士、司法書士、税理士などとの連携体制
• 査定から決済までの標準的な期間と必要書類

訳あり物件は、問題が複数重なっているほど、「何から始めるべきか」が分かりにくくなります。

再建築不可、事故、孤独死、雨漏り、シロアリ、残置物、共有持分、相続未登記、境界未確定などは、どれも単独であれば対応方法があります。しかし、複数の事情が重なる場合は、売却価格だけを急いで決めるのではなく、法的な整理、税務、工事費用、契約条件、売却後の責任まで含めて考えることが必要です。

東京都新宿区に拠点を構える株式会社トップトラストは、首都圏を中心に全国の不動産取引に対応しています。不動産の売却・購入だけでなく、賃貸管理、買取再販、相続・税務の相談、資産運用に関するコンサルティングなどを一貫して行っています。

私たちは、一般的な仲介で売却しにくい物件についても、まず現状を確認し、売主様にとってどの方法が現実的かを整理します。

すべての物件を直接買い取れるわけではありません。また、直接買取が常に最も高く売れる方法とも限りません。それでも、一般仲介、専門買取、持分売却、賃貸化、相続登記後の売却などを比較し、売主様が納得できる出口を考えることはできます。

訳あり物件の評価は、「今の状態で誰が買うか」だけで決まりません。取得後に賃貸として運用できるのか、リノベーションして再販できるのか、隣地との一体利用が可能か、土地として活用できるのかによって、買主の判断は変わります。

株式会社トップトラストでは、賃貸管理や買取再販にも対応しているため、物件ごとの出口を検討した上で条件を提案します。

残置物、雨漏り、古い設備、境界未確定、相続登記などがある場合も、まずは現状をお聞かせください。手出し費用をかける前に、現況での選択肢を比較することをおすすめします。

訳あり物件の売却では、物件そのものだけでなく、売主様の生活状況、相続人との関係、税金、売却期限、近隣への配慮、遠方居住などの事情も重要です。

共有持分だけを売りたい、相続登記が終わっていない、故人の荷物を整理できない、事故の告知範囲が分からない、建物の状態を把握できない、といった相談にも、必要に応じて提携する弁護士、司法書士、税理士と連携しながら対応します。

「現状有姿」と書くだけでは、売却後の問題を十分に防げないことがあります。だからこそ、把握している事情を整理し、誰がどの責任を負うのかを契約書で明確にすることが必要です。

遠方に住んでいて現地へ行けない方、ご近所に事情を知られず進めたい方も、電話（03-5315-0370）またはお問い合わせ窓口からご相談ください。

著者 - 株式会社トップトラスト

当記事は、株式会社トップトラストが日々の不動産売却、買取再販、賃貸管理、相続・権利調整に関する相談で得た実務上の知見をもとに作成しています。

2018年の設立以来、当社では、雨漏りやシロアリ被害のある建物、残置物が多い空き家、相続未登記の不動産、共有名義の物件など、多様な相談に対応してきました。

現場で感じるのは、訳あり物件を抱えた売主様ほど、「少しでもきれいにしてから売らなければならない」「事故や不具合は言わない方がよい」「高い査定を出した会社を選ぶべき」と考えてしまいやすいことです。

しかし、実務では、先に180万円をかけて補修した工事が買主の再生計画では不要になったこともあります。残置物を個別に片付ければ100万円近くかかると見込まれた物件を、現況のまま条件整理したことで、売主様が先に現金を支払わずに済んだこともあります。

訳あり物件は、問題を隠すのではなく、状況を整理し、適切な買主と契約条件を選ぶことで、負担を抑えて手放せる場合があります。本記事が、売却前の不用意な出費や、売却後のトラブルを避けるための参考になれば幸いです。

訳あり物件でも、雨漏り、残置物、再建築不可、心理的瑕疵などの事情を把握した上で買い取る業者や投資家がいるため、そのまま売れる場合があります。たとえば残置物処分に85万円から110万円かかる見込みでも、現況引き渡しを条件に売却代金と調整できるケースがあります。

リフォーム費用が売却価格にそのまま上乗せされるとは限りません。実際に約180万円をかけて補修した後、買主が全面改修のために施工部分を撤去したケースもあるため、工事前に現況のまま査定を比較することが重要です。

再建築不可物件でも、現金購入の投資家、隣地所有者、賃貸運用を考える事業者などへ売却できる可能性があります。ただし住宅ローンを利用しにくいことが多く、一般の土地・戸建てより売却価格が50パーセント以上低くなる場合もあります。

自然死や日常生活上の不慮の死は原則として告知不要とされる場合がありますが、特殊清掃が必要になった孤独死や買主の判断に重要な影響を与える事情は説明が必要になることがあります。売買取引では賃貸のような概ね3年の一律基準はなく、事案ごとに確認が必要です。

目安として2社から3社には依頼し、査定額だけでなく残置物処分費、解体費、契約不適合責任、決済時期を比較してください。最初に580万円の査定が出ても、決済前に220万円の減額を求められるようなケースもあるため、確定条件を書面で確認することが大切です。

必ずしも売主が先に片付ける必要はありません。家具や生活用品を残したまま買い取る条件を提示する業者もあり、処分費用を売却代金と調整できれば、売主が先に数十万円から100万円以上を支払わずに済む場合があります。

原則として、売却前に相続登記を行い、売主名義を整える必要があります。相続登記は2024年4月1日から義務化されており、相続を知った日から原則3年以内、過去の未登記相続も原則2027年3月31日までに対応が必要です。

• 国土交通省「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を策定しました

• 国土交通省「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン（ポイント）」

• e-Gov法令検索「建築基準法」

• e-Gov法令検索「民法」

• e-Gov法令検索「宅地建物取引業法」

• 法務省「相続登記の申請義務化に関するQ＆A」

• 総務省「固定資産税」