相続不動産が売れない理由と放置リスク！損せず手放す売却戦略と買取法

実家を相続して売りに出したものの、半年以上も問い合わせすら入らないというご相談が、私たちの現場でも増えています。思い入れのある大切な実家だからこそ早く次の持ち主へ引き継ぎたいところですが、市場の現実は想像以上にシビアです。

一般的には「立地が悪い」「建物が古いから売れない」と考えられがちです。しかし、私たちが相続不動産の売却相談を受けるなかで感じるのは、物件そのものだけで売れ行きが決まるわけではないということです。価格の付け方、売り方、室内の見せ方、境界や相続人の状況など、複数の要因が重なって動かなくなっているケースが少なくありません。

買い手がつかない背景には、単なる景気の問題ではなく、売り出し方や建物の状態、法的な権利関係など明確な理由が存在します。まずはご自身の物件がどの要因に当てはまっているのか、感情と切り分けて現状を見極める作業から始めましょう。

媒介契約を結ぶ際、複数の不動産会社から提示された査定額の中で、最も高い金額を選んで売り出していないでしょうか。実はこれこそが、売却が長期化する典型的な落とし穴です。

不動産会社によっては、媒介契約を取得するために相場より高い査定額を提示し、その後の販売活動で少しずつ値下げを求めることがあります。一方、ポータルサイトで物件を探す買い手は、近隣の成約価格や競合物件を比較しています。相場より明らかに高い物件は、内覧前の段階で候補から外されやすくなります。

株式会社トップトラストで扱った案件でも、他社で約14か月間売れ残っていた相続戸建てがありました。千葉県郊外の木造2階建て、築42年、土地約60坪・建物約32坪の物件です。当初は1,280万円で売り出されていましたが、内覧は3件のみで、購入申込みはありませんでした。

価格だけが原因とは限りませんが、周辺の成約事例と比べると、建物の状態や残置物の量に対して売出価格が強気でした。そこで私たちは、解体や大規模リフォームを先行させるのではなく、物件の状態を整理したうえで販売価格を880万円に設定し直しました。その結果、販売開始から14日間で7件の内覧が入り、2件の購入申込みにつながりました。最終的な成約価格は850万円でした。

この経験から、私は「高く売り出して、反応を見ながら下げればよい」とは一概に考えなくなりました。売出し直後は、その物件に関心を持つ購入検討者の目に最も触れやすい時期です。その期間に割高な印象を持たれると、値下げ後も「長く売れ残っている物件」と見られ、交渉が不利になる場合があります。

市場で勝負するためには、近隣の成約事例を客観的に確認し、建物状態や権利関係も踏まえて、買い手の心理に寄り添った価格へ早めに調整することが大切です。

1981年5月以前に建てられた旧耐震基準の戸建てや、長期間換気されず湿気がこもった空き家は、個人買主が慎重になりやすい物件です。

現在の買い手は、住宅ローン、耐震性、購入後の修繕費、税制上の扱いまで含めて購入判断をします。雨漏りやシロアリ被害の可能性がある老朽家屋は、購入後に想定外の補修費用が発生するおそれがあるため、建物の状態が分からないままでは敬遠されやすくなります。

• 耐震補強工事や劣化部分の補修に数百万円単位の費用がかかる可能性がある
• 金融機関によっては建物の担保評価が出にくく、融資条件に影響する場合がある
• 給排水管、屋根下地、床下、基礎など、内覧だけでは確認しにくい部分への不安が残る
• 長期空室によるカビ、害虫、臭気、漏水などが購入意欲を下げることがある

ただし、築年数が古いから必ず売れないわけではありません。築古物件を探している人のなかには、DIYやフルリノベーションを前提に、広い土地や立地を重視する買い手もいます。

ここで重要なのは、売主が中途半端な改修をして、買い手の選択肢を狭めないことです。私たちも以前は「古い建物は見栄えを整えた方が売りやすい」と考え、水回りの改修を提案したことがありました。しかし、買主の好みに合わない設備を入れても、その工事費を売却価格へ十分に反映できないことがあります。

築古物件では、建物を新品同様に見せようとするよりも、劣化状況を把握し、必要な情報を開示し、どのような買い手に届けるかを明確にする方が有効な場合があります。

見た目には普通の一軒家に見えても、建築基準法で定められた接道義務を満たしておらず、建て替えができない再建築不可物件は、売却難易度が上がります。

さらに見落としがちなのが、隣地との境界線が曖昧なケースです。昔からある住宅地や地方の土地では、境界標が見当たらないこともあります。境界が確定していない土地でも売却自体は可能ですが、買主が住宅ローンを利用する場合や、将来の建て替えを予定している場合には、大きな懸念材料になります。

隣家の屋根、雨樋、ブロック塀、樹木の枝などが敷地を越えている場合も、購入希望者が不安を感じる要因です。買主にとっては「購入後に近隣トラブルを引き継ぐかもしれない」という問題になるためです。

• 確定測量図の有無を確認する
• 境界標の有無を現地で確認する
• 越境がある場合は、将来の解消方針を記した覚書を検討する
• 私道の場合は、通行・掘削承諾の有無を確認する
• セットバックや建築制限の有無を役所で調査する

これらは不動産取引における重大な確認事項です。測量や覚書には時間と費用がかかるため、必ずしもすべてを事前に完了させるべきとは限りません。しかし、少なくとも問題の有無と解決に必要な期間は、販売開始前に把握しておくことが重要です。

売却を依頼した仲介会社が、十分に販売活動をしていないことが、売れ残りの一因になっている場合もあります。

専任媒介契約や専属専任媒介契約では、仲介会社はレインズへの登録義務を負います。ただし、登録されていることと、積極的に買い手を探していることは同じではありません。写真が少ない、物件紹介文が短い、内覧希望への対応が遅い、他社からの問い合わせに適切に対応していないといった状況であれば、販売機会を逃す可能性があります。

【売主】──【依頼した不動産会社】
　　　　　　　　　　　│
　　　　レインズ・ポータルサイト・他社への情報提供
　　　　　　　　　　　│
　　　　　　　買い手候補へ情報が届く
　　　　　　　　　　　│
　　　　　　　　内覧・交渉・成約へ進む

売主として確認したいのは、「囲い込みがあるかどうか」を断定することではなく、販売活動が可視化されているかどうかです。

• レインズへの登録証明書を受け取っているか
• ポータルサイトにどのような写真と説明文が掲載されているか
• 月2回または週1回など、媒介契約に応じた活動報告が届いているか
• 問い合わせ件数、内覧件数、購入希望者の反応が具体的に共有されているか
• 値下げ提案の根拠として、近隣成約事例や競合物件の比較が示されているか

私たちが引き継いだ相続物件では、以前の掲載写真が8枚で、しかも室内に荷物が多く残った状態でした。物件の魅力を判断できる材料が少なく、購入検討者にとっては内覧予約を入れにくい内容だったと考えられます。

残置物を撤去し、晴天時に撮影し直し、写真を32枚まで増やしたうえで、DIY・リノベーション前提の買い手へ訴求を切り替えたところ、短期間で内覧数が増えました。価格だけでなく、情報の見せ方が反響に影響することを実感した案件です。

媒介契約を結んだのに買い手がつかず、反響もないまま数か月が過ぎると、「とりあえず様子を見よう」と考えたくなることもあるでしょう。

しかし、売れない相続不動産を放置することは、単に売却時期を遅らせるだけではありません。固定資産税、火災保険、草刈り、巡回、近隣対応、交通費といった維持管理費が続き、建物の劣化や権利関係の複雑化も進みます。

先ほどの千葉県郊外の相続戸建てでは、売れ残っていた14か月間に、固定資産税、草刈り、火災保険、現地確認の交通費などで、年間約28万円の維持費がかかっていました。売出価格だけを見れば「急いで安く売りたくない」と感じるかもしれません。しかし、売却を先延ばしにする間にも、現金は少しずつ流出します。

家が建っている土地には、一定の要件を満たす場合、住宅用地の特例が適用されます。小規模住宅用地では、200平方メートル以下の部分について固定資産税の課税標準が原則6分の1に軽減されます。

ただし、「固定資産税が必ず6倍になる」という意味ではありません。実際の税額は土地の面積、評価額、都市計画税の有無、自治体の課税内容によって異なります。

注意したいのは、空き家が管理不全空家等または特定空家等として自治体から勧告を受けた場合、住宅用地特例の対象外となる可能性がある点です。また、建物を先に解体して更地にした場合も、住宅用地としての特例は受けられなくなります。

倒壊の危険、衛生上の問題、景観の悪化、周辺生活環境への悪影響がある空き家は、自治体から管理不全空家等または特定空家等として指導・勧告の対象になることがあります。

空き家の状態や自治体の判断によって対応は異なりますが、所有者としては次のようなリスクを理解しておく必要があります。

• 改善指導や勧告を受ける可能性がある
• 勧告を受けると住宅用地特例が外れる可能性がある
• 命令に従わない場合、過料の対象となる場合がある
• 緊急性や危険性が高い場合、行政代執行による除却と費用請求につながることがある

空き家対策は、行政から通知が届いてから始めるものではありません。屋根、雨樋、外壁、塀、庭木、雑草、害虫、郵便物などを定期的に確認し、近隣へ迷惑をかけない状態を維持することが基本です。

空き家の管理責任は、原則として所有者にあります。屋根瓦、外壁、ブロック塀、看板、樹木などが落下・倒壊し、通行人や隣家に損害を与えた場合、民法上の責任を問われる可能性があります。

台風や地震がきっかけであっても、劣化を放置していた事情があれば、管理上の問題を指摘されることがあります。建物の状態や事故状況によって責任の範囲は異なるため、一律にはいえませんが、所有者が「空き家だから仕方ない」と考えることは危険です。

特に人が住まなくなった木造住宅は、換気不足、雨漏りの発見遅れ、害虫被害、設備の劣化などにより、傷みが進みやすくなります。遠方に住んでいる場合でも、定期巡回や空き家管理サービスの利用を検討しましょう。

売却を先送りにする大きなリスクの一つが、権利関係の複雑化です。相続した土地や建物を兄弟姉妹の共有名義にしたまま放置すると、共有者の誰かが亡くなり、さらに相続が発生します。

当初は2人または3人の兄弟で話し合えていた案件でも、二次相続後には甥姪や配偶者などへ権利が広がり、関係者が10人近くになることがあります。売却には原則として共有者全員の同意が必要になるため、人数が増えるほど難易度は上がります。

認知症などで意思確認が難しい共有者がいれば成年後見制度の検討が必要になり、所在が分からない相続人がいる場合には、相続人調査や裁判所での手続きが必要になることもあります。

「今はまだ売らなくてもよい」という判断が、数年後には「売りたくても売れない状態」につながることがあります。

半年以上も内覧が入らない、あるいは内覧があっても成約に至らない状況が続くと、「綺麗に直せば売れるのではないか」「更地にすれば買い手がつくはずだ」と考える方は少なくありません。

一般的には、古い家はリフォームするか、更地にして売る方がよいといわれます。しかし、私たちが実務で感じているのは、買い手が決まる前に大きな費用をかけることが、必ずしも正解ではないということです。

築年数の経過した戸建てを売るために、キッチン、浴室、トイレ、洗面所などの水回りを一新するケースがあります。しかし、中古戸建て市場では、売主が投じたリフォーム費用を、そのまま売却価格へ反映できるとは限りません。

買い手のなかには、自分の好みに合わせてリノベーションしたい人もいます。その場合、売主が選んだ設備や内装が、買主にとっては不要なものになることがあります。

私自身、過去には「見栄えを良くすれば早く売れる」と考えたことがあります。しかし、売主様が大きな費用を負担して改修しても、最終的に値下げ交渉を受け、工事費を回収できなかったケースがありました。

その経験から、現在は「何を直すか」よりも、「その費用をかけることで誰に選ばれやすくなるのか」を先に考えるようにしています。設備の故障や安全上の問題がある場合は補修が必要ですが、売却のためだけに全面改修するかは慎重に判断すべきです。

老朽化した空き家を抱えていると、「建物を解体して更地にすれば売りやすい」と提案されることがあります。確かに更地を希望する買主もいますが、買主が決まる前に解体を先行させると、費用と税負担の両面でリスクがあります。

私たちにも、解体を先行したことで苦しい結果になった経験があります。数年前、売主様から「古い建物が残っていると恥ずかしいので、更地にしたい」と相談を受けました。当時は、土地として売り出す方が分かりやすいと考え、約220万円の解体を実施しました。

ところが、更地にした後もすぐには売れませんでした。建物がなくなったことで、隣家との距離、日当たり、敷地形状といった土地そのものの弱点が目立つようになり、購入検討者の反応は想定より鈍いものでした。住宅用地特例もなくなり、翌年度以降の固定資産税負担も増えました。

この案件では、解体前の状態であればDIYやリノベーションを前提に検討したかもしれない買い手層を、自ら狭めてしまった可能性があります。

• 解体費用として150万～250万円前後の現金が先に必要になる場合がある
• 更地にした後、売却が長引くと固定資産税の負担が増える可能性がある
• 建物がなくなることで、土地の短所が目立つことがある
• 買主の希望に合わせて「更地渡し」とする方が合理的な場合がある

解体が必要かどうかは、建物の危険性、地域の土地需要、再建築の可否、買主の属性、売却期限などで異なります。解体する場合でも、売買契約で更地渡しを約束し、買主の融資承認後に実施する方法を検討すると、先行投資のリスクを抑えられます。

相続不動産で見落とされやすいのが、残置物です。建物が古いことよりも、前所有者の家具、衣類、食器、仏壇、古い家電、未整理の書類などが残っていることで、内覧者が購入後の生活を想像しにくくなる場合があります。

先ほどの千葉県郊外の物件では、タンス、古本、生活雑貨、壊れた家電などが室内に残されていました。解体の見積もりは約240万円、水回りを中心とした改修見積もりは約380万円でしたが、私たちはどちらも実施しませんでした。

代わりに、残置物の撤去と清掃に38万円をかけました。トラック2台分の荷物を搬出し、室内を空に近い状態にしてから撮影を行いました。築42年の建物自体は新しくなっていません。それでも、内覧者からは「思ったより広い」「自分たちで手を入れるイメージができる」という声が出るようになりました。

• 大型家具、家電、生活雑貨をできるだけ搬出する
• キッチン、浴室、洗面所、トイレを重点的に清掃する
• 内覧前に窓を開け、換気と消臭を行う
• 庭木や雑草を整え、外観の印象を悪くしない
• 雨漏りや床の沈みなど、把握している不具合は隠さず整理する

残置物撤去の費用は、荷物量、地域、家屋の階数、搬出経路、特殊清掃の有無で大きく異なります。それでも、大規模なリフォームや解体に比べれば、比較的少ない投資で内覧時の印象を改善できる可能性があります。

土地や戸建てが売れない背景には、外見上の問題だけでなく、法的な権利関係の不備が潜んでいることがあります。特に地方の実家や古くからある住宅地では、境界未確定、越境、私道、通行承諾、セットバックなどが問題になりやすいです。

住宅ローンの可否は金融機関や物件の状況によって異なりますが、境界や接道に不明点が多い物件は、買主にとって購入判断が難しくなります。売主としては、すべての問題を完璧に解決できなくても、現状と対応方針を整理しておくことが大切です。

• 土地家屋調査士に相談し、確定測量が必要か確認する
• 越境物がある場合は、将来の解消について覚書を検討する
• 私道に接する場合は通行・掘削承諾の有無を確認する
• 道路種別、建ぺい率、容積率、セットバックを役所で確認する
• 買主へ渡す資料を早めにそろえる

契約直前に境界や越境の問題が判明すると、買主の不安が強まり、価格交渉や契約解除の原因になることがあります。販売開始前から専門家と連携し、必要な書類と説明を準備しておくことが、結果的に売却期間の短縮につながります。

媒介契約を結んで何か月も待ったのに問い合わせすら入らないときは、売却ルートそのものを見直す必要があります。市場で個人の買い手を探す仲介だけではなく、不動産会社が直接買主になる買取も選択肢の一つです。

古い空き家を一般の個人へ売却する場合、引渡し後に雨漏り、シロアリ、給排水管の不具合、建物の傾きなどが見つかると、契約不適合責任が問題になることがあります。

契約内容や告知内容、買主の属性、把握していた不具合の有無によって売主の責任は変わるため、一律に判断はできません。しかし、築年数が古い建物ほど、売主が気付いていない不具合が見つかる可能性は高くなります。

不動産会社への直接買取では、売主の契約不適合責任を免責とする契約が用いられることがあります。ただし、故意に不具合を隠した場合などまで責任がなくなるわけではありません。契約条件は必ず個別に確認しましょう。

仲介と買取では、取引の仕組み、売却期間、費用負担が異なります。

買取は、仲介より売却価格が低くなる傾向があります。一方で、長期の販売活動、値下げ、維持費、残置物処分、契約後の不具合対応といったリスクを抑えられる可能性があります。

不動産買取の価格は、一般市場での想定成約価格より低くなることがあります。買取会社は、再販費用、リフォーム費、保有期間の税金、利益、想定外の修繕リスクを負担するためです。

ただし、仲介で1年以上売れず、何度も値下げをし、維持費を払い続ける場合と比べると、早期に売却した方が実質的な手残りが近くなるケースもあります。

• 固定資産税・都市計画税
• 草刈り、庭木剪定、空き家巡回費
• 火災保険料
• 現地へ通う交通費や宿泊費
• 残置物処分費
• 売れ残りによる追加値下げ
• 近隣からの苦情対応や修繕費

売却価格だけではなく、「いつまでに手放したいのか」「維持費をどこまで負担できるのか」「契約後の責任を負えるのか」を含めて比較することが重要です。

買取を依頼する会社を選ぶときは、査定額だけでなく、契約条件と対応範囲を確認してください。

• 残置物を残したまま相談できるか
• 契約不適合責任の扱いが契約書に明記されるか
• 再建築不可、境界未確定、共有名義などの案件に対応できるか
• 地方物件や遠方物件の現地調査が可能か
• 決済までのスケジュールが具体的か
• 査定額の根拠が説明されるか

机上査定だけ高く、現地確認後に大きく減額する会社もあるため、複数社の条件を比較することをおすすめします。

仲介で反響がなく、買取価格にも納得できない場合、国の制度や相続放棄を検討する方もいます。しかし、これらは誰でも簡単に利用できる制度ではありません。

相続土地国庫帰属制度は、一定の要件を満たした土地を国に帰属させる制度です。ただし、建物がある土地、境界争いがある土地、管理に過大な費用がかかる土地などは、承認されない可能性があります。

• 建物や工作物が残っている土地
• 境界が明らかでない土地
• 担保権や使用収益権が設定されている土地
• 土壌汚染、埋設物がある土地
• 崖地など管理に過分な費用がかかる土地
• 他人の土地を通らなければ利用できない土地

相続した実家が建ったままの土地は、原則としてそのままでは申請対象になりません。解体、残置物撤去、測量、境界確認などに費用がかかる可能性があります。

相続土地国庫帰属制度では、土地1筆ごとに1万4千円の審査手数料が必要です。また、承認後には、原則として10年分の標準的な管理費用を考慮した負担金を納付します。

例えば、市街化区域または用途地域内にある宅地は、200平方メートルで負担金が約80万円となる例があります。さらに、申請前に解体や測量が必要になれば、実際の持ち出しは大きくなる場合があります。

国庫帰属制度は、「売れない土地を無料で引き取ってもらえる制度」ではありません。売却、隣地所有者への譲渡、買取、国庫帰属のどれが現実的か、費用を比較して判断する必要があります。

不要な実家だけを選んで相続放棄することはできません。相続放棄をする場合、預貯金、有価証券、不動産などを含む相続財産全体を放棄することになります。

原則として、相続放棄の申述は、自分が相続人になったことを知った時から3か月以内に家庭裁判所へ行う必要があります。事情によって熟慮期間の伸長が認められる可能性もありますが、期限があることは変わりません。

また、相続放棄をした後も、現に占有している財産については、次の相続人や相続財産清算人へ引き継がれるまで保存義務が問題になる場合があります。空き家の状態によっては、放棄後も完全に何もしなくてよいとは限りません。

一般市場では売れにくい狭小地、不整形地、無道路地でも、隣地所有者にとっては利用価値が生まれる場合があります。

• 庭を広げられる
• 駐車場を増やせる
• 日当たりや通風を確保できる
• 建て替え時の敷地形状を改善できる
• 将来の相続対策として隣地をまとめられる

隣地所有者へ提案する場合は、「相場で売りたい」という姿勢だけで交渉を始めるより、相手のメリットを具体的に整理する方が進みやすい傾向があります。測量費や登記費用の負担、越境問題の整理なども含め、第三者である不動産会社や司法書士を介して進めると安心です。

相続不動産では、売却時期が税金に影響します。特に相続空き家の3,000万円特別控除や相続税の取得費加算の特例は、期限を過ぎると利用できなくなるため、早めの確認が必要です。

一定の要件を満たす相続空き家を売却した場合、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。相続人が3人以上の場合は、1人あたりの控除額が最高2,000万円となる場合があります。

制度改正により、一定の要件を満たせば、買主が購入後に耐震改修や取壊しを行う場合でも適用できるケースがあります。ただし、要件は細かく、他の特例との併用可否も関係するため、売却前に税理士または税務署へ確認することが重要です。

相続税を納めている場合、相続した不動産を一定期間内に売却すると、相続税額の一部を取得費に加算できる場合があります。これにより、譲渡所得税を抑えられる可能性があります。

期限は、相続開始日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までです。一般的には、相続開始からおおむね3年10か月が目安になります。

空き家特例と取得費加算の特例は、同じ売却で両方を使えるとは限りません。どちらが有利かは取得費、相続税額、売却益、相続人の人数などによって変わります。

相続不動産が売れない背景には、兄弟姉妹間での意見の不一致が潜んでいることがあります。不動産を共有名義のままにすると、将来の売却や管理が難しくなりやすいため、遺産分割の段階で方針を決めることが大切です。

• 換価分割
  不動産を売却し、売却代金から諸費用を差し引いた残額を、相続人で分ける方法です。現金で分けられるため、公平性を保ちやすい特徴があります。

• 代償分割
  特定の相続人が不動産を取得し、他の相続人に対して代償金を支払う方法です。実家を残したい人がいる場合に検討されますが、代償金を用意できるかが課題になります。

売却を前提とする場合は、代表者を決め、遺産分割協議書に換価分割であることや経費の精算方法を記載しておくと、後のトラブルを防ぎやすくなります。

税制特例は、自動的に適用されるものではありません。不動産を売却した翌年に確定申告を行い、必要書類を添付する必要があります。

• 被相続人居住用家屋等確認書
• 登記事項証明書
• 売買契約書の写し
• 耐震基準適合証明書または取壊しに関する書類
• 譲渡所得の内訳書
• 相続税額の取得費加算の特例を使う場合は計算明細書など

自治体が発行する確認書類には日数がかかる場合があります。売却が決まってから慌てないよう、利用可能な特例は早めに確認しましょう。

実家の売却を進めようとしても、共同相続人である兄弟姉妹の間で意見が割れ、手続きが止まることは珍しくありません。

共有名義の不動産を売却するには、原則として共有者全員の合意が必要です。「売りたい人」と「残したい人」が対立したままでは、売却活動も管理方針も決まりません。

兄弟間の話し合いでは、思い出や感情が強く出ることがあります。そのため、まずは維持費と税金を全員で共有し、感情論だけで判断しないことが大切です。

「残したい」と主張する相続人がいる場合は、他の相続人の持分を買い取れるか、維持費を誰が負担するか、いつまで保有するかを具体的に決める必要があります。

兄弟全員が毎回の打ち合わせや契約に参加することは、現実的に難しい場合があります。そこで、代表者を1人決め、他の相続人から委任状を受け取る方法が検討されます。

• 売却活動の窓口対応を代表者に委任する
• 値下げできる下限額を共有する
• 下限額未満の申込みは全員で再協議する
• 活動報告をグループチャットやメールで全員に共有する
• 交通費、測量費、解体費などの負担方法を決める

白紙委任ではなく、権限の範囲と条件を明確にしておくことが重要です。

換価分割を行う場合、遺産分割協議書には、不動産を売却して売却代金を分ける目的で代表相続人が取得することや、経費控除後の金額をどの割合で分配するかを記載しておく必要があります。

仲介手数料、登記費用、測量費、残置物処分費、解体費、固定資産税精算金など、売却には複数の費用が発生します。誰が立て替え、最終的にどのように精算するかを曖昧にすると、売却後の親族トラブルにつながります。

当事者だけで話し合うと、過去の不満や金銭感覚の違いが表面化し、議論が進まなくなることがあります。

そのような場合には、不動産会社、税理士、司法書士、弁護士などの第三者を入れ、相場、税金、維持費、売却期限を数字で共有することが有効です。専門家が間に入ることで、兄弟間で直接言いにくいことも整理しやすくなります。

相続した不動産が売れないまま時間だけが過ぎていくと、固定資産税、草刈り、火災保険、修繕、現地確認などの負担が積み重なります。

私たちが現場で感じるのは、買い手が見つからない理由は、物件そのものの魅力不足だけではないということです。価格設定、広告の出し方、残置物、境界、共有者、税金、売却期限、仲介と買取の使い分けなど、出口戦略の組み立て方が結果を左右します。

実家が地方にあり、ご自身は都内や別の地域に住んでいる場合、現地へ通うだけでも大きな負担になります。株式会社トップトラストでは、東京都新宿区を拠点に、全国の不動産売買や資産運用の相談に対応しています。

遠方物件についても、現地調査、役所調査、販売計画、残置物撤去の手配、測量や相続登記に関する専門家との連携など、状況に応じてご提案します。

不動産を手放す方法は、一般の買い手を探す仲介だけではありません。市場での売却可能性を確認しながら、期限や物件状態に応じて直接買取も比較することで、売主様にとって現実的な出口を検討できます。

売主様ごとに、価格を優先したいのか、期限を優先したいのか、責任から早く解放されたいのかは異なります。私たちは一つの方法だけを勧めるのではなく、条件を比較しながら方針を考えます。

相続不動産の売却では、税金と権利関係の確認が欠かせません。相続空き家の特例、取得費加算の特例、共有名義、遺産分割、相続登記、境界問題など、売却前に確認すべき項目は多岐にわたります。

• 税制特例の利用可否を踏まえた売却スケジュールの確認
• 共有者間の合意形成と換価分割のサポート
• 相続登記や遺産分割協議書に関する専門家との連携
• 譲渡所得税を見据えた事前シミュレーション
• 境界、越境、再建築可否などの物件調査

相続不動産が売れずに悩んでいる場合は、価格だけを見るのではなく、物件の状態、税金、相続人、売却期限を一度整理してみてください。

著者：株式会社トップトラスト

東京都新宿区に拠点を置く株式会社トップトラストは、不動産売却・購入、賃貸管理、不動産買取再販、資産運用コンサルティング、税務や権利関係に関する専門家との連携を通じて、さまざまな不動産課題に向き合ってきました。

相続不動産の相談では、「高く売れるといわれた価格で出したが、1年以上売れない」「思い切って解体したのに、税金だけが増えた」「兄弟間で話がまとまらず、相続人が増えてしまった」といった声を聞くことがあります。

私たちも、かつては「更地にした方が売りやすい」「リフォームした方が印象は良くなる」と考えたことがあります。しかし、実際の取引では、先に大きな費用をかけるより、残置物を片付け、情報を整え、買い手に合った売り方を選ぶ方が結果につながるケースがありました。

相続不動産は、すべての物件に同じ答えがあるわけではありません。だからこそ、一般論だけで判断せず、物件の現状と売主様の事情に合った出口戦略を考えることが大切だと考えています。

半年間で問い合わせや内覧がほとんどない場合は、価格、広告内容、物件状態、権利関係を見直す目安になります。値下げだけで判断せず、直近3か月の周辺成約事例と競合物件を比較して、販売方法も含めて調整することが大切です。

残置物撤去だけで必ず売れるわけではありませんが、内覧時の印象は変わりやすくなります。荷物量や地域によりますが、20万～50万円前後で撤去と清掃を行い、空間の広さや使い方を伝えやすくする方法があります。

住宅用地特例が外れるため、200平方メートル以下の部分では固定資産税の課税標準が原則6分の1から本来の水準へ戻ります。実際の増額幅は土地の評価額、面積、都市計画税の有無によって異なるため、解体前に自治体へ確認することが必要です。

再建築不可物件でも売却は可能ですが、住宅ローンを使える買主が限られ、価格や売却期間に影響することがあります。隣地所有者、現金購入の投資家、既存建物を活用する買主など、対象を絞って販売することが現実的です。

不動産会社による買取価格は、一般的な仲介での想定成約価格より低くなる傾向があります。再販費用や保有リスクを見込むためで、目安として市場価格の7～8割程度といわれることがありますが、物件の状態や地域によって大きく異なります。

建物や工作物が残っている土地は、原則として相続土地国庫帰属制度の対象になりません。申請には土地1筆あたり1万4千円の審査手数料がかかり、承認後には原則20万円以上の負担金も必要です。

一定の要件を満たす場合、相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却する必要があります。相続人が3人以上の場合は控除額が1人あたり最高2,000万円となる場合があるため、売却前に税理士へ確認しましょう。

• 国土交通省「空き家対策特設サイト」

• 国土交通省「不動産業者による空き家管理受託のガイドライン」

• 国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」

• 国税庁「No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」

• 国税庁「No.3270 相続や贈与によって取得した土地・建物の取得費と取得の時期」

• 法務省「相続土地国庫帰属制度の概要」

• 法務省「相続土地国庫帰属制度の負担金」