空き家の固定資産税はどうなる？税金を抑えるポイントや計算方法を紹介

固定資産税は、以下の計算式で求められます。

「固定資産税額＝固定資産評価額（課税標準額）×1.4%（税率）」

税率1.5％や1.6％と、自治体によって異なることがあります。

固定資産評価額は、土地や建物の広さや立地、築年数などをもとに自治体が算出し、その金額は3年に1度見直し（評価替え）が行われます。固定資産評価額はあくまで自治体が算出するものになるので、不動産の売却価格や購入価格、不動産会社による査定価格などとは異なります。

固定資産評価額は、自治体から届く納税通知書に記載されています。

課税標準額は通常、固定資産税の評価額と同じ金額です。しかし、特例措置等が適用される場合は課税標準額の方が、固定資産評価額より低くなります。

固定資産税は、不動産がある自治体ごとに算出されます。1つの自治体の中で課税標準額の合計が土地については30万円、建物については20万円未満なら固定資産税はかかりません。

固定資産税がかかる場合とかからない場合の例を見ていきます。

例

・A市で課税標準額が20万円の土地と15万の建物を所有→固定資産税はかからない

・A市で課税標準額が20万円の土地と30万の建物を所有→建物にだけ固定資産税がかかる

・A市で課税標準額が25万円の土地と10万の土地を所有→合計で30万円を超えるので固定資産税がかかる

・A市で課税標準額が25万円の土地、B市で15万の土地を所有→固定資産税はかからない
 

人が居住する建物がある住宅用地には、以下のように税金が軽減されます。実際に住んでいるかどうかは適用条件ではありませんが、住宅用地にのみ適用されるものなので、その年の1月1日時点で住宅がない土地には適用されない点は注意が必要です。

住宅用地の要件	固定資産税の課税標準額
小規模住宅用地（200㎡以下の部分）	×6分の1
一般住宅用地（200㎡を超える部分）	×3分の1

例えば350㎡の住宅用地であれば、200㎡の部分までは固定資産税が6分の1に、残りの150㎡については3分の1となります。

家屋がある土地は固定資産税が軽減されるこの制度を利用するために、相続した空き家などで使用していないのにも関わらず家屋を残す、という選択をする方が多くいます。

しかし、これにより倒壊の恐れがある家屋や、衛生上問題がある家屋が放置されたり、残されたりてしまうという社会問題が起きています。この対策として、近年では自治体から管理が行き届いていない空き家に対して「特定空き家」「管理不全空き家」という認定をするようになりました。これらに認定されると土地に対する固定資産税の軽減措置は受けられなくなります。

これは、新築物件の場合は建物部分についての固定資産税の軽減措置が受けられます。

2026年3月31日までに新築された戸建て住宅やマンションで、居住部分の床面積が50㎡以上280㎡以下の場合、固定資産税が50％減額（居住部分で1戸あたり120㎡相当分まで）になる軽減措置です。戸建て住宅の場合は3年間、マンションの場合は5年間、この減税が適用可能です。

また、断熱性能や耐震性などの項目で長期優良住宅として認定された新築物件は戸建て住宅の場合は5年間、３階建以上マンションの場合は7年間、固定資産税が半額になります。

ここでは、固定資産税の計算例として、新築住宅を例にして考えてみます。

・土地の評価額：3,000万円

・建物の評価額：2,500万円

・2024年5月に新築（床面積は120㎡以下)

・税率：1.4%

通常の計算式は

「固定資産税額＝固定資産評価額（課税標準額）×1.4%（税率）」です。

そのまま計算すると土地の固定資産税は42万円、建物の固定資産税は35万円で合計77万円です。

これに特例が適用されるとどうなるか計算します。

①土地の固定資産税額

3,000万円×1/6×1.4％=500万円×1.4%＝7万円

②建物の固定資産税額

2,500万円×1/2×1.4%×=35万円×1/2=17.5万円

固定資産税額合計＝ ①＋②＝24.5万円

いかに特例に適用されることが重要か分かります。土地は建物のように経年劣化をしないため、土地の価値は大きく変わることがありません。つまり、年数とともに安くなりにくい状況です。そして、建物は新築のときに最も価値があります。固定資産税を抑えるためには土地の軽減措置、新築時の建物の軽減措置を上手く使うことが何よりも重要になります。

不動産は購入してからも税金を含めてさまざまなランニングコストがかかります。購入後のアドバイスについても専門的な知識を持つ弊社にお気軽にご相談ください。