自宅の住み替えは売ってから？買ってから？ポイントを解説

不動産売却では、不動産会社に仲介をしてもらって買い手を探す不動産仲介による売却と、不動産会社に直接物件と買い取ってもらう不動産買取の2つの方法があります。

仲介による売却では、「自宅の査定」「不動産会社選び」「売却活動」「売買契約を結ぶ」の大まかに4つのステップがあります。

いくらで売り出すかを決めるためには、不動産会社に査定をしてもらう必要があります。最終的な売り出し価格は売主が決定しますが、それを決める際には不動産会社による査定が必須です。

査定価格はあくまで目安で、その価格で売却できることを保証するものではありません。自社との仲介契約（媒介契約）を結んでもらうために突出した査定価格を提示する悪質な不動産会社もありますので、査定は必ず複数の不動産会社に依頼し、信頼のできるところを選ぶようにしましょう。

不動産会社と媒介契約を結んだあとは、実際の売却活動がスタートします。売却活動の開始から買い手との売買契約締結までには平均して3か月ほどかかります。買い手と売買契約を結んだら引き渡し日などを決め、その日が来たら不動産売却は完了です。

不動産買取の場合は、買い手を一般市場で探す必要がないため、査定から数週間で完了します。また、不動産買取では、査定価格がそのまま買取価格になります。

購入は売却よりもシンプルです。売りに出されている不動産は、不動産会社だけが閲覧できる「レインズ」というサイトにすべて登録されています。そのため、基本的には会社の規模や場所に関係なく、どの不動産会社からも同じように物件購入が可能です。

いくつかの不動産会社を見て、会社の雰囲気や担当者の対応、購入後のアフターフォローについてなどを確認し、信頼できる不動産会社を選び、条件に合う物件を探してもらいましょう。

ただし、賃貸を専門とする不動産会社では、購入には対応できない場合が多いので注意してください。

今の自宅を売ってから新居を購入する売り先行では、売って得た資金を元手にして新居を購入できる点にメリットがあります。買い手が見つかるまでの売却活動も自宅に住みながら行えば、これまで通りの暮らしを維持でき、新たな費用もかかりません。

また、納得のいく売却のために時間をかけることや、新居購入のための綿密な計画も立てられます。

一方で、「先に売らなければいけない」ことがそのままデメリットになることもあります。例えば予算や条件が合致した理想の新居が見つかったとしても売却活動が進んでいなければ購入ができないため、買い逃してしまいやすくなります。

買い先行では、自分が欲しい物件を好きなタイミングで購入できるため、買い逃しがないことがメリットです。購入後であればもちろん新居に引っ越しができますので、古い自宅を空き家にして内覧対応などもスムーズに行えるでしょう。

デメリットは金銭的負担が大きくなりやすい点です。古い自宅が売却できるまでは「新居の住宅ローン」と「古い自宅の住宅ローン」を同時に返済し続けなくてはなりません。

住み替えローンといって、古い自宅の住宅ローンの残債と新居の住宅ローンを1つにまとめる方法もあります。しかし、借り入れる総額が大きくなる点や、住み替え時の年齢によっては返済期間が短くなるため、月々の負担金額が大きくなりやすい点には注意が必要です。

売り先行と買い先行のどちらにもメリットとデメリットがあります。二重ローンになっても問題がないほどの金銭的余裕がある場合なら買い先行を選んだ方が後悔のない住み替えができるでしょう。また、すぐに買い手が見つかる見込みが高い物件なら、買い先行でも問題はないとも考えられます。さらには引っ越しまでの期間があまりない場合には買い先行を選ばざるを得ないかもしれません。

一方で、現在の自宅が立地や築年数などの観点から買い手がつきやすい状況ではなく、さらに、ある程度の時間の余裕があるのなら、これまで通りの生活が続けられる売り先行でじっくりと手堅く売却活動を行う方が適していると言えます。

どのタイミングで売却・購入を行うのが最適なのかは、状況によって異なります。住み替えの際は、専門的な知識と数多くの住み替えサポートの経験を持つ弊社にお気軽にご相談ください。