義務化されています！相続した家は必ず登記を

親が住んでいた家や土地などの不動産を相続することは、多くの人がいずれ経験することです。

今回のコラムでは、2024年の4月から義務化された相続登記を中心に、不動産相続に関する重要な事項を紹介します。相続登記は怠るとペナルティが発生しますので、その点も併せて解説します。

不動産登記とは？

登記とは、不動産の所有者を公的に明らかにするために行われる登記簿上の手続きのことです。登記は売買や相続などにより、不動産の所有者が変わる際に行われます。例えば、不動産を売却する際には、それが自身の所有物であることを公的に証明できなければいけません。それを証明するものが登記簿です。

不動産の売買にあたっては売主から買い手へ所有権を移す「所有権移転登記」が必要になりますし、相続であれば親（被相続人）から子（相続人）へ所有権を移す「相続登記」が必要になります。

相続登記は義務化が始まっています

先祖代々の土地など、これまで第三者に売ることがなかった不動産は、登記をせずに相続しているケースが多くあります。しかし、登記をしないと登記簿上の所有者は古いままになってしまうので、現在の所有者が分かりません。親の遺産として家を引き継いだとしても、自動的に登記が行われるわけではなく、登記簿を更新するためには手続きが必要になります。

そして現在の所有者が分からないことで発生しているのが「空き家問題」です。誰も住んでいない放置された空き家は倒壊や不法投棄場所になってしまうなどの恐れがあり、周囲の住環境に悪影響を及ぼします。しかし、所有者が分からなければ早めに対処させることができません。

そこで空き家問題の解決のために始まったのが相続登記の義務化です。これにより「不動産の相続を知った日から3年以内」に相続登記を行うことが義務化されました。また、これまでは相続登記をしなくても特別なペナルティはありませんでしたが、義務化により、3年以内に相続登記をしなければ10万円以下の過料が課せられるようになりました。

要注意！過去に相続した不動産も対象です

2024年4月より前に相続した不動産についても、相続登記は義務化されています。義務化が始まって3年となる2027年の3月31日までに過去の相続についての登記をする必要があります。

相続登記は、自身でも法務局で行えます。しかし、さまざまな書類が必要で手続きも複雑なため、労力や手間を考えると司法書士に依頼するのがおすすめです。相場としては3万〜10万円程度が依頼料となります。

相続を知ってから遺産分割の協議が長引く場合はどうする？

不動産を相続する対象の人が複数いる場合には、遺産をどのように分配するかを決める遺産分割協議が行われます。遺産分割の話し合いがまとまった場合には、通常と同様に「不動産の相続を知った日から3年以内」に相続登記を行う必要があります。相続を知った日から3年以内で、話し合いがまとまってから3年以内ではない点には注意してください。

また、遺産分割の話し合いがすぐにまとまらず、相続を知った日から3年以内の登記が難しい場合もあるでしょう。そのような場合は、相続を開始したことと、相続する権利を持っている人が判明していることを申し出る「相続人申告登記」を行う必要があります。これは相続を知った日から3年以内に行う必要があり、その後話し合いがまとまったら、改めて相続登記を行います。

参考：相続登記が義務化されました（東京法務局）

住所と氏名変更の登記も義務化されます

不動産の所有者が転勤などで引っ越しをし、住所が変わった場合の「住所変更の登記」、結婚などで氏

名が変わった場合の「氏名変更の登記」も、2026年4月1日から義務化されます。これにより変更した日から2年以内に登記を行うことが義務化されます。過去の変更については2028年3月31日までに行う必要があります。

参考：登記されている住所・氏名に変更があった方へ（法務局）

相続後、活用予定のない土地は売却や国に返すことも検討しよう

相続はしたものの、自身で管理しきれない場合には売却を検討するとよいでしょう。また、立地や広さの関係で売却が難しく、また自身での活用もできそうにない場合には、所有者となった土地を手放して国に返す「相続土地国庫帰属制度」の利用も検討してもよいかもしれません。

建物が建っていたり、担保に設定されていたりする状態では不可など、ある程度の条件があり、審査費用も土地1つにつき14,000円かかります。審査に通過し土地の返還が認められても20万円を基本とした負担金（10年分の土地管理費相当額）が発生するなどの金銭的負担もありますが、将来的に相続する相手もいない土地であれば、管理の手間や固定資産税などを考慮すると、検討する価値はあると言えます。

参考：相続土地国庫帰属制度について（法務省）